ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ／倉庫（首都圏湾岸部）はｼﾝｸﾞﾙﾃﾅﾝﾄで大幅な低下（不動産投資家調査）｜物流ﾆｭｰｽ

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■ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ／倉庫（首都圏湾岸部）はｼﾝｸﾞﾙﾃﾅﾝﾄで大幅な低下（不動産投資家調査）

CBRE不動産投資家調査､期待利回りは引き続き低下
CBRE短観では､投資家心理も改善傾向は継続
2013/08/22

ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ（日本本社：東京都港区浜松町）は本日､｢CBRE Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment（不動産投資に関するｱﾝｹｰﾄ）｣の最新調査結果の一部を発表しました｡これは､不動産投資家に対して四半期毎に実施しているｱﾝｹｰﾄ調査で､今回は2013年7月に不動産投資に関わる236名を対象に実施し､150名から回答を得て集計したものです｡
【注目動向】

東京主要部の期待利回りは､前期（2013年4月調査時）比で､横ばいとなった｢ｵﾌｨｽ（大手町）｣を除き､全ｾｸﾀｰで低下
｢倉庫（首都圏湾岸部）｣　の期待利回りは､ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄと､ｼﾝｸﾞﾙﾃﾅﾝﾄ両ﾀｲﾌﾟで低下し､調査開始以来最低水準に
CBRE短観（東京のｵﾌｨｽ）：　｢売買取引価格｣､｢期待利回り｣は引き続き改善傾向
CBRE短観（首都圏大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型物流施設）：　今期も改善傾向を示すも､新規供給を控えた1年先は注視姿勢

期待利回り：調査結果の概要
今期､東京主要部の各ｾｸﾀｰ（｢ｵﾌｨｽ｣､｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝ｣､｢商業｣､｢ﾎﾃﾙ｣､｢倉庫｣）の期待利回り（NOI*1 ﾍﾞｰｽ）は､前期（2013年4月調査時）比で引き続き低下しました｡中でも､｢商業（銀座中央通り）｣の期待利回り上限値が調査開始以来最低となる4.70%まで低下したほか､｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝﾜﾝﾙｰﾑ（東京主要5区）｣､｢ﾎﾃﾙ（東京主要5区運営委託型）｣､｢倉庫（首都圏湾岸部）｣は､上限値･下限値とも10-20bps低下し､｢倉庫（首都圏湾岸部）｣においては上限値･下限値ともに調査開始以来最低水準となりました｡地方のｵﾌｨｽについては､大阪は下限値で10bps低下､名古屋では上限値･下限値ともに10bps低下しました｡
期待利回り：東京主要部のｵﾌｨｽﾋﾞﾙ～引き続き低下傾向
期待利回り（NOIﾍﾞｰｽ）をｴﾘｱ別に見ると､｢日比谷～内幸町｣と｢日本橋｣は上限値･下限値ともに10bps低下､他のｴﾘｱは横ばいかやや低下する結果となりました｡｢日比谷～内幸町｣は空室率が比較的低水準であり､優良な空室在庫が品薄な状態であることから､賃料上昇への期待が盛り込まれたものと推察されます｡また､｢日本橋｣は既存ﾋﾞﾙの需給がﾀｲﾄな状況である上､近隣の大型ﾋﾞﾙの供給により､まとまった需要が創出されたことが好感されたと考えられます｡東京主要部全体としては､国内投資家はもちろん､円安を好機とみる海外投資家の関心は高く､また､賃貸ﾏｰｹｯﾄも空室が順調に消化され､賃料上昇への期待感が次第に強くなってきていることから､期待利回りの低下傾向は今後も続くものと考えられます｡
期待利回り：｢倉庫（首都圏湾岸部）～ｼﾝｸﾞﾙﾃﾅﾝﾄで大幅な低下
倉庫（首都圏湾岸部）｢ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ｣の期待利回り（NOIﾍﾞｰｽ）は5.4～5.9％と､上限値･下限値ともに10bps低下し､また｢ｼﾝｸﾞﾙﾃﾅﾝﾄ｣は5.3～5.7％と､上限値で30bps､下限値で20bpsと大幅な低下を示しました｡首都圏において､投資家が増えたことに加え､投資案件としてのﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ向け倉庫の獲得状況も厳しいことから､ｼﾝｸﾞﾙﾃﾅﾝﾄ向け倉庫への投資家の関心が高まっていることが伺えます｡
CBRE短観：東京のｵﾌｨｽﾋﾞﾙ～｢売買取引価格｣､｢期待利回り｣は引き続き改善傾向
東京のｵﾌｨｽﾋﾞﾙの｢不動産取引量｣､｢売買取引価格｣､｢NOI｣､｢期待利回り｣､｢金融機関の貸出態度｣､｢投融資取組ｽﾀﾝｽ｣の各項目に関して尋ねた設問の回答結果（｢CBRE短観｣､DI*2 として集計）では､｢最近（回答時点）｣の状況について､改善を示すﾎﾟｲﾝﾄが前期比較でほぼ横ばいだったAｸﾗｽﾋﾞﾙの｢金融機関の貸出態度｣を除いた項目で上昇し､特に｢売買取引価格｣､｢期待利回り｣の各項目で今期も大幅に上昇しました｡現在と比べた｢1年先｣の状況についても､多くの投資家が改善を見通す結果となっています｡中でも､｢NOI｣は､Aｸﾗｽ､Aｸﾗｽ以外を問わず､1年後の改善を予想する投資家の割合が大きく増加しています｡
CBRE短観：首都圏大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型物流施設　～今期も改善傾向を示すも､新規供給を控えた1年先は注視姿勢
首都圏の大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型物流施設の｢不動産取引量｣､｢売買取引価格｣､｢賃料｣､｢空室率｣､｢期待利回り｣､｢金融機関の貸出態度｣､｢投融資取組ｽﾀﾝｽ｣の各項目に関して尋ねた設問の回答結果（DIとして集計）では､｢最近｣の状況について､改善を示すﾎﾟｲﾝﾄは前期と比べ｢売買取引価格｣､｢期待利回り｣､｢金融機関の貸出態度｣が上昇､｢空室率｣は低下､｢不動産取引量｣､｢賃料｣､｢投融資取組ｽﾀﾝｽ｣では横ばいとなりました｡一方､｢1年先｣の状況については､逆にほぼ全ての項目で改善を予想する投資家の割合が低下しています｡これは､｢賃料｣が改善することへの期待が今期の低下に転じ､｢期待利回り｣改善への期待も｢1年先｣で大きく低下したことから分かるように､今年下半期に予定される新規供給が懸念された結果と考えられます｡
※1 NOI：減価償却前､税引前の純収益｡不動産より得られる総収入から総費用（減価償却費を除く）を控除した額｡※2 DI：価格が上昇すると答えた回答者の割合（%）から､低下すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数｡DIがｾﾞﾛを超えると､価格が上昇すると答えた回答者の方が低下すると答えた回答者より多いことになる｡当DIは､本調査結果の公表項目ではない｡

詳細については以下の添付資料欄より｢CBREQuarterlySurvey vol.40 ｣をご覧ください｡

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