ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ／｢2012年の世界の不動産投資戦略｣に関する調査ﾚﾎﾟｰﾄを発表｜物流ﾆｭｰｽ

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■ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ／｢2012年の世界の不動産投資戦略｣に関する調査ﾚﾎﾟｰﾄを発表

ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ
｢2012年の世界の不動産投資戦略｣に関する調査ﾚﾎﾟｰﾄを発表
ﾘｽｸ回避で質への逃避の動き高まる

2012年の世界の主要市場でﾃﾞｯﾄやｴｸｲﾃｨを通じた資金調達が難しくなるため､流動性を保有する投資家にとって有利な市場環境となるでしょう｡ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ（本社：米国ｲﾘﾉｲ州ｼｶｺﾞ､最高経営責任者：ｼﾞｪﾌ･ｼﾞｪｲｺﾌﾞｿﾝ､以下｢ﾗｻｰﾙ｣）は､2012年の世界の不動産投資戦略の見通しをまとめた調査ﾚﾎﾟｰﾄ｢不動産投資戦略｣（18回目）をこのほど発表しました｡

ﾗｻｰﾙの投資戦略ﾁｰﾑは､2012年は不動産投資家にとって､難しい選択を迫られる一年になると見ています｡ﾘｽｸ回避の傾向が2009年初めとほぼ同じ程度に高まると予想されます｡ｴｸｲﾃｨおよびﾃﾞｯﾄが不足する中､投資機会は限定される見通しです｡加えて､米国､欧州そして日本において過去最大規模の不動産向けﾛｰﾝの満期を迎えることが､G7諸国の経済回復の弱さと相まって､不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞを悪化させると予想されます｡そして､これらのﾛｰﾝの返済期日が到来するにつれて､流動性に関する二つの異なる状況がもたらされると考えられます｡最も主要な市場にある好立地かつ高稼働の物件に対しては資金調達が可能である一方で､それ以外のほとんどの物件は資金の確保が困難となります｡

ﾗｻｰﾙの｢2012年不動産投資戦略｣は､ﾃﾞｯﾄおよびｴｸｲﾃｨの不足に苦しむ不動産所有者が増加することが見込まれますが､こうした不動産所有者に自分自身が陥ることを避けること､また一方で､2012年にﾚﾊﾞﾚｯｼﾞの巻き戻しが加速する中で生じる投資機会を上手く捉えることも重要――としています｡現在および将来のﾏｸﾛ経済成長率が最も抑えられる地域でそうした投資機会が増加すると予想されます｡

また､新興不動産市場では必ずしも需要に見合った不動産が開発されているとは限らず､場合によっては資金ﾌﾛｰが非常に膨張するため､過熱した市場は2012年に向けて避けるべきです｡ﾗｻｰﾙは､2012年は不動産投資を行う上で以下の点に留意すべきだと考えています：

･G7先進国市場において､投資家が不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞ回復､賃料上昇を期待するﾀｲﾐﾝｸﾞはいつか？

･ｱｼﾞｱ､ﾗﾃﾝｱﾒﾘｶおよびその他の新興国市場の成長性は､不動産市場の透明性が乏しい中にあっても､不動産の開発､所有および運営に伴うﾘｽｸに対して十分なﾘﾀｰﾝを提供するか？

･欧州中央銀行､欧州金融安定ﾌｧｼﾘﾃｨｰ（EFSF）および国際通貨基金（IMF）は､欧州の金融機関に対する信頼を十分に回復し､経済のみならず不動産ﾌｧｲﾅﾝｽ市場を健全化することができるか？

･北米､ｱｼﾞｱ太平洋圏および英国市場は､ﾕｰﾛ圏における混乱の影響をどの程度受けるか？

ﾗｻｰﾙのｸﾞﾛｰﾊﾞﾙｽﾄﾗﾃｼﾞｽﾄ､ｼﾞｬｯｸ･ｺﾞｰﾄﾞﾝはﾚﾎﾟｰﾄについて次のように述べています:
｢2012年は主に3つの投資ﾃｰﾏがあります｡それは①資本ｷﾞｬｯﾌﾟ戦略､②成長投資戦略､③ｺｱ投資戦略の3つで､各国で生じる投資機会に合わせて実行する必要があります｡それらは各投資家の株式､債券､ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ資産と併せて構成される運用ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの中で､不動産へ資産配分する目的と整合的である必要があります｣｢長期的な観点からみて､不動産はすでに株式､債券､およびﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄｴｸｲﾃｨ投資と並んでｸﾞﾛｰﾊﾞﾙな資産ｸﾗｽとなったというのがﾗｻｰﾙの見解です｡ｸﾛｽﾎﾞｰﾀﾞｰ市場において非常に高いﾘｽｸﾌﾟﾚﾐｱﾑを追求するという投資行動は､世界金融危機の時期に受けた痛みとともに明らかとなったような問題を引き起こします｡昨年に比べれば､我々は欧州よりも､北米のｺｱ資産やﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ型資産への投資比率の引き上げを推奨しています｡欧州は将来のﾕｰﾛ圏の姿を巡る懸念や欧州が景気後退に陥る可能性を考えれば､2012年は難しい市場環境となりそうです｣

ﾗｻｰﾙのｲﾝﾀｰﾅｼｮﾅﾙ･ﾃﾞｨﾚｸﾀｰ､ﾛﾋﾞﾝ･ｸﾞｯﾄﾞﾁｬｲﾙﾄﾞは以下のようにｺﾒﾝﾄしています：
｢最近の市場におけるﾎﾞﾗﾃｨﾘﾃｨにより､ﾘｽｸ管理に対する注目や関心が再び高まりました｡ﾗｻｰﾙは､金融市場のｽﾄﾚｽが高まった時期およびそれ以降は､ﾘｽｸとﾘﾀｰﾝのﾊﾞﾗﾝｽを重視することが賢明だと考えています｡そのため､ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵﾏﾈｼﾞｬｰは､特定のﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ構築戦略や､『要求』および『期待』されるﾘﾀｰﾝと比較した投資規律､投資機会あるいは脅威をもたらす『高ｲﾝﾊﾟｸﾄ』ｼﾅﾘｵを前向きに検討する姿勢を維持する必要があります｣

ﾗｻｰﾙの｢2012年投資戦略｣は､3つの主な投資ﾃｰﾏの概要は以下の通りです：

1. 資本ｷﾞｬｯﾌﾟ戦略
　ある程度のﾘｽｸを許容できる投資家は､ﾌﾟﾗｲﾑ不動産と比べて大幅に低い価格で購入できる不動産を主な投資対象とし､資本投入を通じてそれらをｱｯﾌﾟｸﾞﾚｰﾄﾞするという戦略がﾀｰｹﾞｯﾄとなるはずです｡流動性が限られた環境下では､ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽの改善のために追加的な資本投入が必要な全ての物件が､投資家に対して高いﾘﾀｰﾝをもたらすわけではありませんが､現在みられるような通常とは異なる以下の要因が融合することによって､魅力的な投資機会が出現するでしょう｡

･世界金融危機前の過度に高い負債比率が低下し､ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞの巻き戻しが行われている状況
･経済回復が最短でもあと1年は期待できないこと
･投資家およびﾚﾝﾀﾞｰがともに慎重な姿勢を取っており､ﾘｽｸ資本が不足していること
･ﾚﾝﾀﾞｰの所要自己資本を引き上げる規制変更が行われていること

2. 成長投資戦略
ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞが依然として脆弱な西洋諸国とは異なり､ｱｼﾞｱ太平洋圏および中南米諸国の成長市場では､ﾃﾅﾝﾄ誘致の努力による高稼働の実現と賃料の上昇を通じて､不動産から得られる収益を伸ばすことができます｡近代的なｵﾌｨｽﾋﾞﾙ､ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ､賃貸住宅および物流施設の不足は､ｻﾝﾊﾟｳﾛ､成都､ﾊﾞﾝｶﾞﾛｰﾙ､ﾒｷｼｺｼﾃｨおよびｲｽﾀﾝﾌﾞｰﾙといった様々な市場で見られます｡北米､欧州､日本およびｵｰｽﾄﾗﾘｱのような市場でも､全体的な成長ﾄﾚﾝﾄﾞは緩やかではあるものの､成長機会に恵まれた不動産ｾｸﾀｰがあります｡

3. ｺｱ投資戦略
長期保有する不動産ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの主要な部分は優良不動産で構成されるべきだと考えています｡このようなｺｱ不動産のﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵは､ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ投資､資本ｷﾞｬｯﾌﾟ戦略または高いｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝに支えられる高ﾄｰﾀﾙﾘﾀｰﾝ／成長投資戦略と比較して､よりﾘｽｸが低い他の資産ｸﾗｽにはない特性をもたらします｡優良物件は､通常時のみならず2012年に予想される変動の大きい経済環境においても､利回りの安定性と物件売却の予測可能性が高く､資産価値が維持される可能性も高くなります｡

2012年においても､優良不動産への投資ではいかにして他の投資家よりも優位に立つかが大きな課題となるでしょう｡ｺｱ投資戦略を成功させるためには､次の4つの要因を注意深く分析することが必要になります｡

･各物件の市場での相対的競争力
･賃貸市場全体の力強さ
･不動産が生み出す賃料収入の確実性
･資本市場が不動産から得られる将来の賃料収入を価格へどのように反映するか

＜ｱｼﾞｱ太平洋圏＞
金融市場における流動性は､国内規制の強化とﾘｽｸ許容度の低下の双方の影響を受け､ｱｼﾞｱ太平洋圏全体で低下しています｡それでも､世界的にﾘｽｸ回避の傾向が強くなっている中で､ｱｼﾞｱ太平洋圏の多くの国では経済全般に強さがみられるため､2012年にはｸﾞﾛｰﾊﾞﾙに展開するﾌｧﾝﾄﾞにとって魅力的な市場となるはずです｡

ｱｼﾞｱ太平洋地域における2012年の直接および間接的な最良の投資機会は､以下の通りです：

日本と韓国：日本の郊外型商業施設および東京都心部を除く賃貸住宅などにおいてはﾘｽｸ資本が希少なため､開発や物件のﾘﾎﾟｼﾞｼｮﾆﾝｸﾞが不可能となっている不動産ｾｸﾀｰにおいて魅力的なﾄｰﾀﾙﾘﾀｰﾝを追及することが可能です｡また､これらの市場ではｲﾝｶﾑﾘﾀｰﾝも魅力的です｡日本と韓国の両方で近代的な物流施設は比較的不足しており､持続的な物流ﾈｯﾄﾜｰｸの発展に伴って近代的物流施設の開発が必要とされています｡

ｵｰｽﾄﾗﾘｱ：全般的な小売売上高は弱含みですが､生活必需品の消費は堅調です｡したがって､集客力のある商圏においては小規模ｽｰﾊﾟｰ等の小売施設や郊外型ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾓｰﾙは優れた投資対象となるでしょう｡ｼﾄﾞﾆｰやﾌﾞﾘｽﾍﾞﾝのような都市は住宅需要が底堅く､ﾒｻﾞﾆﾝﾃﾞｯﾄを必要とする住宅開発案件は魅力的なﾘﾀｰﾝが期待できる投資機会となるでしょう｡

ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙと香港：ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙおよび香港は非常に変動の大きい市場であり､当面はAｸﾗｽのｵﾌｨｽを対象とする長期保有型ｺｱ投資の機会が生じる可能性があります｡これらの機会を的確に捉えるためには､投資家は現地市場のｾﾝﾁﾒﾝﾄの短期的な変化を注視する必要があります｡

中国：ｲﾝﾌﾗ整備計画は引き続き政府の差し迫った課題です｡そのため主要な物流拠点に近代的物流施設を開発し､ﾃﾅﾝﾄの誘致によって安定稼働させるという投資機会があります｡また､限定的ではありますが､高速鉄道の開発が､特定の都市と住宅ｴﾘｱへの投資機会を創出するでしょう｡ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰは開発資金を必要としており､ﾘｽｸ資本の提供を通じて魅力的なﾘﾀｰﾝを達成し得る投資機会が存在します｡

ｱｼﾞｱ太平洋圏：ﾎﾃﾙには魅力的な投資機会が存在します｡特に､ｵｰｽﾄﾗﾘｱと中国の国内出張に対する需要をﾀｰｹﾞｯﾄとするﾎﾃﾙには投資機会があります｡これらの市場では､増加する需要を満たすための新規開発が求められています｡

ｱｼﾞｱ太平洋圏におけるﾘｽｸとしては､以下の要因が挙げられます｡

中国：地方政府の債務の拡大が､ｲﾝﾌﾗ整備ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄの継続と公営住宅の提供の足かせとなる可能性があります｡その場合､住宅価格および社会全体の安定に悪影響を及ぼすでしょう｡

日本：2012年には震災復興需要による経済成長が見込まれるものの､ﾃﾞﾌﾚｰｼｮﾝと政府の債務負担が中期的な懸念材料です｡

香港とｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ：香港とｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙはｼｸﾘｶﾙな市場であり､この特性が投資機会を提供すると同時に､既存の物件保有者にとっては潜在的な損失ﾘｽｸにもなります｡小規模な自由競争経済である香港とｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙは､中国､日本またはｲﾝﾄﾞ以上に世界経済の影響を受け易いと考えられます｡

ﾗｻｰﾙのｱｼﾞｱ地域ｽﾄﾗﾃｼﾞｽﾄ､ﾎﾟｰﾙ･ｹﾞｽﾄは次のようにｺﾒﾝﾄしています：

｢銀行の融資能力が低下しているため､2012年はｱｼﾞｱ太平洋圏のﾘﾀｰﾝ特性が変化する見込みです｡中国､香港､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙではすでに賃料の上昇ﾍﾟｰｽがﾋﾟｰｸを打った一方､ｵｰｽﾄﾗﾘｱでは回復が続いています｡日本の状況は異なり､2011年3月11日の大震災で景気回復が遅れたため､賃料はやや上昇するとみられます｡ｾｸﾀｰ別では特に優れたﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽを期待できるｾｸﾀｰはありませんが､2012年はｱｼﾞｱの主要市場すべてにおいて､近代的な物流施設が好調なﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽを示す見込みです｣

＜欧州＞
ﾕｰﾛ圏にとって2011年は新たな経済的圧力が生まれた年になりました｡そして､これが同地域の経済に大きな影響を与えています｡金融市場の不安定性は今後しばらく続く見込みであり､2012年も相当の期間に亘って継続することはほぼ確実です｡これは不動産投資家にとって大きな問題となります｡また､短期的な市場の変動とは反して､適切な市場を選択すれば､今後も継続する長期的な構造ｼﾌﾄが逆張り的な投資行動をとる契機となるでしょう｡この機会をとらえるために､不動産投資家はﾃﾅﾝﾄのﾆｰｽﾞ､消費者の支出ﾊﾟﾀｰﾝ､ﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙおよび規制の変化に対応しなければなりません｡

欧州の不動産市場に対する最良の投資機会は､以下の方法が中心となるでしょう：

ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞの巻き戻しに乗じる：欧州金融ｼｽﾃﾑへの圧力とその結果生じるﾚﾊﾞﾚｯｼﾞの巻き戻しは､2012年の最も魅力的な投資機会を不動産投資家に提供するでしょう｡とりわけ､ﾄﾞｲﾂと英国においては､既存ﾛｰﾝの満期に伴うﾘﾌｧｲﾅﾝｽやそれに付随する売買取引から発生する新規取得案件向けのﾒｻﾞﾆﾝ･ﾌｧｲﾅﾝｽは､魅力的なﾘｽｸ調整後ﾘﾀｰﾝが得られる戦略として有望です｡これらの国々を除くと､ﾌﾗﾝｽとｲﾀﾘｱではより債務者に有利なため､新たな投資を検討する投資家にとっては魅力が低くなります｡また､ｽﾍﾟｲﾝにおける魅力的な投資機会は不良債権の取得に限定される可能性が高いでしょう｡

ﾃﾞｨﾌｪﾝｼﾌﾞ戦略には商業施設：脆弱な経済状況を考慮し､ﾃﾞｨﾌｪﾝｼﾌﾞ戦略の投資対象としては､一般的に商業施設を選好しています｡この場合､商圏内で支配的な地位にあるｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰおよび｢地域密着型の｣ﾃﾞｨｽｶｳﾝﾄ／ｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽ商業施設の両方がその対象となります｡ｲﾝﾌﾗ投資や通信関連施設投資を通じて得られる長期固定賃料契約や物価ｽﾗｲﾄﾞ型賃料も､魅力的なﾃﾞｨﾌｪﾝｼﾌﾞ投資の機会となります｡競合する投資家が少ない場合､ﾌﾗﾝｽとﾄﾞｲﾂの重要な物流ｴﾘｱにあり､高いｲﾝｶﾑﾘﾀｰﾝを得られる物流施設もﾃﾞｨﾌｪﾝｼﾌﾞ戦略に合致するでしょう｡このような投資において､ｺｱ投資家にとっては資産の持続的な収益力を的確に見極めることが非常に重要となります｡ｵﾌｨｽｾｸﾀｰにおいてﾘｽｸ調整後ﾘﾀｰﾝの高い投資機会を見つけるには､より高度な選別が必要でしょう｡投資家は､開発途上の交通拠点（例：ﾛﾝﾄﾞﾝのｸﾛｽﾚｰﾙ･ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ）や新規供給が不足しているｻﾌﾞﾏｰｹｯﾄに着眼すべきです｡

資金不足および供給制限に乗じる：逆張り的な投資機会としては､通常のﾃﾞｯﾄ供給者が存在しないような案件における資本ｷﾞｬｯﾌﾟをﾀｰｹﾞｯﾄとすべきです｡例えば､ﾃﾅﾝﾄ需要が強く見込めるような仕様へ物件を改修する､またはﾌﾟﾗｲﾑのｻﾌﾞﾏｰｹｯﾄに比べて価格が割安である周辺ｴﾘｱで不動産を取得し､物件をｺｱ化する投資です｡投資家は､環境対応性および賃貸ｽﾍﾟｰｽの有効活用を含むﾃﾅﾝﾄﾆｰｽﾞの構造的な変化に対応して､選別的な市場（例､ﾊﾟﾘ､ｽﾄｯｸﾎﾙﾑ､ﾐｭﾝﾍﾝ）において新規開発または改装した賃貸ｽﾍﾟｰｽを提供することで､利益を得ることができるでしょう｡

｢壊れた｣不動産の再生：基本的には質や立地の良い物件で､既存のｵｰﾅｰによる管理が不十分な不動産（特に､ﾄﾞｲﾂ､ｽｳｪｰﾃﾞﾝ､英国の商業店舗）があります｡2012年には､このような物件を効果的に運用することによって再活性化するという投資機会が生じるでしょう｡

学生向け住居：欧州ではほとんどの国では少なくとも学生の3分の1は賃貸住宅に住んでいます｡そして特定の都市における学生向け賃貸住宅は有望な投資機会となり得ます｡

非ｺｱ不動産への投資機会を待つ：欧州の主要都市以外の地域では､物件価格の調整が進み始めました｡ただし､ｽﾍﾟｲﾝの将来に関する予見性は2012年中には改善すると見込まれます｡銀行がこれらのﾛｰﾝを処理するため､主要都市におけるｺｱ以外の物件を魅力的な価格で取得できる投資機会があるでしょう｡このような投資対象の中で最も優れたものは､これまで十分な運用が行われておらず､それが適切に価格に反映されており､そして何らかの修復を要する資産となるでしょう｡

成長戦略：成長戦略を志向する投資家は､欧州の主要都市以外で投資対象を探す必要があります｡中欧の市場ではﾎﾟｰﾗﾝﾄﾞが引き続き最も活況を呈しています｡ﾎﾟｰﾗﾝﾄﾞでの投資対象は､ﾜﾙｼｬﾜのｵﾌｨｽ､また国内に景気が良好な都市が多数存在しますが､その中において商圏内で最も優位にある商業施設とすべきです｡ﾎﾟｰﾗﾝﾄﾞ以外の国では､ﾄﾙｺの好調な人口増加と経済成長が商業ｾｸﾀｰを急速に成熟させており､投資家にとって良い投資機会となります｡

ﾗｻｰﾙは､2012年の欧州における最大のﾘｽｸは､ﾕｰﾛ危機がﾕｰﾛ圏の部分的または全面的な解体を引き起こすことです｡そのため､投資の上ではﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞを重視すべきで､新たに取得するのは経済が危機に直面しても引き続き様々なﾃﾅﾝﾄの関心を集めることのできる物件に限定する必要があります｡

ﾗｻｰﾙの欧州地域ｽﾄﾗﾃｼﾞｽﾄ､ｱﾘｽﾀｰ･ｼｰﾄﾝは以下のようにｺﾒﾝﾄしています：

｢2012年の欧州における最も魅力的な投資機会は､ﾃﾞｨｽﾄﾚｽ案件､あるいは変化しつつあるﾃﾅﾝﾄﾆｰｽﾞを満たす新規賃貸ｽﾍﾟｰｽの提供､またはその両方を組み合わせたものです｡経済成長の停滞を背景に賃料上昇圧力はほとんどありませんが､新規供給が全般的に引き続き低調であるため､一部のｴﾘｱについては現在の賃料水準が維持されるでしょう｡ｺｱ投資家にとっては資産の持続的な収益力を的確に見極めることが非常に重要となります｣

＜北米＞
2012年の米国経済は､国内総生産（GDP）成長率で1.5-2％と2011年初頭の予測よりも低水準にとどまると予想されており､潜在成長率を大きく下回る見込みです｡景気の二番底が現実化する可能性については､2011年11月時点では後退していますが､今後の欧州の動向次第です｡このような困難な市場環境下では､ｵﾌｨｽｾｸﾀｰを中心にﾃﾅﾝﾄ需要は軟化し､賃料の本格的な上昇は1､2年遅れることが予想されます｡

ｶﾅﾀﾞは世界でも最良のｺｱ市場の一つです｡全ての不動産ｾｸﾀｰで長期的に空室率が低く安定的であるとともに､資本市場が安定し､投資ﾘﾀｰﾝも魅力的です｡市場では国内の年金基金による投資が多勢を占めますが､海外投資家も節税が可能であればｶﾅﾀﾞを検討すべきです｡

北米の不動産市場における最良の投資機会は以下の通りです：

米国
･     ｺｱ投資では､ﾃﾞｨﾌｪﾝｼﾌﾞに徹すること：賃料は横這いまたは低下し､ﾃﾅﾝﾄによる賃貸ｽﾍﾟｰｽに対する需要は停滞する可能性があります｡短期的な賃料成長に期待するよりも､稼働物件を購入してﾃﾅﾝﾄを維持する方がより良い戦略となります｡

･     不良債権および問題物件の取引件数が加速：成長が足踏みする中､銀行および債権回収会社は､これまで以上に不良債権の売却および抵当権実行による担保不動産売却を加速するものとみられます｡多額の既存ﾛｰﾝの満期が到来してくる中､この投資機会は今後数年に亘って発生するものと予想されます｡

･     主要物流拠点における近代的物流施設をｵｰﾊﾞｰｳｪｲﾄ：物流施設の新規供給は､過去10年間に比べて大幅に減少するでしょう｡その結果､賃料はｲﾝﾌﾚｰｼｮﾝと同程度かそれ以上のﾍﾟｰｽで上昇するものと予想されます｡

･     賃貸住宅ｾｸﾀｰおよび商業ｾｸﾀｰはﾆｭｰﾄﾗﾙｳｪｲﾄ：これは､当社の過去3年間に亘る賃貸住宅ｾｸﾀｰへのｵｰﾊﾞｰｳｪｲﾄ推奨からの変更です｡賃貸住宅のﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは引き続き堅調であり､このまま低成長経済を乗り切ることができるでしょう｡しかしながら､賃貸住宅の価格は1年以上前から10～20％も上昇しています｡商業ｾｸﾀｰについては､当社は｢新ﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙ｣を採用する食品ｽｰﾊﾟｰを核ﾃﾅﾝﾄとするｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰを推奨します｡

･     学生向け住宅ｾｸﾀｰおよび医療ｵﾌｨｽｾｸﾀｰ：大学は､学生向け住宅（ｽﾃｭｰﾃﾞﾝﾄﾊｳｼﾞﾝｸﾞ）の開発及び管理を民間に委託することが多くなるものと見込まれます｡大学ｷｬﾝﾊﾟｽ近辺の物件では賃料が上昇し､高い稼働率が維持されるでしょう｡医療ｵﾌｨｽｾｸﾀｰも､経済成長が鈍化した場合には､非常に良いﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽが期待できます｡

ｶﾅﾀﾞ
･     ｺｱ投資には日用品関連の商業ｾｸﾀｰおよび都心のｵﾌｨｽｾｸﾀｰをｵｰﾊﾞｰｳｪｲﾄ：ﾊﾞﾝｸｰﾊﾞｰ､ｶﾙｶﾞﾘｰ､ｴﾄﾞﾓﾝﾄﾝのｵﾌｨｽｾｸﾀｰおよび産業ｾｸﾀｰを選好します｡またﾄﾛﾝﾄは規模が大きく､経済的重要性が高く､主要な物流拠点であり､物流施設もｺｱ投資の良い投資対象となります｡

･     ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ戦略には郊外型のｵﾌｨｽ物件：ﾀﾞｳﾝﾀｳﾝ地区の周辺部またはﾐｯﾄﾞﾀｳﾝ地区に位置する空室率の高いｵﾌｨｽ物件は､賃貸ｽﾍﾟｰｽのﾘｰｽｱｯﾌﾟによる魅力的な投資機会となるものとみられます｡特に､ﾀﾞｳﾝﾀｳﾝの優良物件の空室率は低下し続けており､この投資戦略は有効です｡

ﾒｷｼｺ
･     低ﾘｽｸ投資戦略では中央ﾒｷｼｺが投資ﾀｰｹﾞｯﾄ：中央ﾒｷｼｺに向かって経済活動がｼﾌﾄしていることを背景に､2012年には穏やかな成長が期待されます｡ﾓﾝﾃﾚｰ地区およびﾒｷｼｺ中部の各市場（ﾒｷｼｺｼﾃｨ､ｹﾚｰﾀﾛ､ｻﾝ･ﾙｲ･ﾎﾟﾄｼおよびﾚｵﾝ‐ｼﾗｵ）は､産業ｾｸﾀｰおよび分譲住宅ｾｸﾀｰに魅力的な投資機会が生じるでしょう｡

･     高ﾘﾀｰﾝの追及には食品ｽｰﾊﾟｰを核ﾃﾅﾝﾄとするｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰおよびﾃﾞｨｽﾄﾚｽ化したﾘｿﾞｰﾄ物件：当社は､小型店舗の業態ﾘｽｸが限定的で､雇用の伸びが平均以上である地域において､食品ｽｰﾊﾟｰを核ﾃﾅﾝﾄとするｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰの開発を推奨します｡また､観光産業における景気ｻｲｸﾙが底にある現在､最も優れたｵﾍﾟﾚｰﾀｰと共同で一流ﾎﾃﾙを割安な価格で購入するといった投資機会も発生するでしょう｡

繰り返しになりますが､北米地域にとって最大のﾘｽｸはﾕｰﾛ圏の崩壊で､それ以外にも以下のような懸念すべき問題が存在します｡

･     ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ金融ｼｽﾃﾑ：ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ金融ｼｽﾃﾑは､ﾃﾞｯﾄ市場の逼迫化と資金流動性の縮小が重なり､大きなｼｮｯｸに対して依然として脆弱です｡
･     米国の連邦政府の支出：米国の連邦政府支出は次第に縮小し始めました｡ﾜｼﾝﾄﾝDCのｵﾌｨｽ市場は需要が停滞するでしょう｡
･     原油価格：原油価格の高騰が長引いた場合､消費支出が抑制されるでしょう｡郊外型ｵﾌｨｽ､および郊外の中でも中心部から離れた商業施設と賃貸住宅の魅力がさらに低下するでしょう｡

ﾗｻｰﾙの北米担当ｽﾄﾗﾃｼﾞｽﾄ､ｳｨﾘｱﾑ･ﾏｰは以下のように述べています：
｢北米および世界的な経済成長の停滞を背景に､北米不動産市場の回復は2012年に鈍化する見込みであり､一部の不動産ｾｸﾀｰでは後退がみられる可能性もあります｡投資家は､将来の成長性の低下と現在の金利の低下という2つのﾄﾚﾝﾄﾞのﾊﾞﾗﾝｽを取る必要があります｡依然として十分な不動産取引と投資機会がありますが､2011年とは対照的に､成長に代わってﾃﾞｨｽﾄﾚｽが主な投資ﾘﾀｰﾝの源泉となるでしょう｡長期的には､2010～15年の不動産開発の不足が､2010年代後半には長期平均を上回る賃料上昇につながる可能性があります｣

ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄについて
世界最大の総合不動産ｻｰﾋﾞｽ企業であるｼﾞｮｰﾝｽﾞﾗﾝｸﾞﾗｻｰﾙｸﾞﾙｰﾌﾟ傘下にある､世界有数の不動産投資顧問会社です｡世界規模で､私募､公募の不動産投資活動をしており､総運用資産残高は約477億ﾄﾞﾙです（2011年9月末現在）｡私募､公募､ﾃﾞｯﾄ､ｴｸｲﾃｨのあらゆる不動産投資活動を世界中の不動産ｷｬﾋﾟﾀﾙﾏｰｹｯﾄ､ｵﾍﾟﾚｰﾃｨﾝｸﾞﾏｰｹｯﾄで展開しています｡主要顧客は､世界の公的年金基金､企業年金基金､保険会社､政府関連､その他基金（大学基金など）､個人投資家などです｡