産業ﾌｧﾝﾄﾞ投資法人／IIF 厚木ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰ３再開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄを実施｜物流ﾆｭｰｽ

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■産業ﾌｧﾝﾄﾞ投資法人／IIF 厚木ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰ３再開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄを実施

IIF 厚木ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰⅢ 再開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄについて
産業ﾌｧﾝﾄﾞ投資法人（以下｢本投資法人｣といいます｡）が資産の運用を委託する資産運用会社である三菱商事･ﾕｰﾋﾞｰｴｽ･ﾘｱﾙﾃｨ株式会社は､本日､下記の通り本投資法人の保有資産である｢IIF 厚木ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰⅢ｣（以下｢本物件｣といいます｡）について､再開発事業（以下｢本事業｣といいます｡）の実施を決定し､本日付で本事業に関する定期建物賃貸借予約契約を締結しましたのでお知らせいたします｡
記
１．本事業の実施目的と理由
本投資法人は､外部成長戦略の一環として､既存物件の再開発の取り組みを推進しております｡当該戦略に則り､本物件の長期安定的な収益基盤の構築と競争力向上を目的に､再開発後のﾃﾅﾝﾄを確定した上で､本物件の既存建物を解体すると共に､新たに本物件敷地上に冷凍冷蔵倉庫（以下｢本再開発物件｣といいます｡）を建設し､これを取得する予定です｡
本事業のﾎﾟｲﾝﾄ
1. 冷凍冷蔵倉庫への建替えによる物件競争力向上
2. 未利用容積率の消化によりｱｯﾌﾟｻｲﾄﾞを実現し､NOI と鑑定評価額（含み益）を向上
3. 優良ﾃﾅﾝﾄとの長期の定期建物賃貸借予約契約の締結（契約期間 15 年）
■本事業の経緯
本物件は 2012 年 3 月の取得以降､安定的な運用を継続して参りましたが､本日時点において築年が約 40 年経過しているため､中長期的に安定したﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵを構築する観点から､将来的な本物件の運用につき､検討を行って参りました｡本物件は､圏央道 IC 至近の主要幹線道路に面し 24 時間稼働が可能な工業団地内に位置する希少性の高い立地に位置しており､更に､指定容積率に対する未消化割合（指定容積率 200％に対し約 100％の消化）が大きく､かつ現状の賃料水準はﾏｰｹｯﾄ賃料とｷﾞｬｯﾌﾟも有することから､将来的なｱｯﾌﾟｻｲﾄﾞﾎﾟﾃﾝｼｬﾙを有する物件であると認識しておりました｡また､今後も本物件を継続的に保有する場合は､競争力を維持するための大規模改修工事が必要となる可能性が有ることから､既存ﾃﾅﾝﾄである大手物流 3PL（ｻｰﾄﾞ･ﾊﾟｰﾃｨｰ･ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ）企業の東京ﾛｼﾞﾌｧｸﾄﾘｰ株式会社（以下｢本ﾃﾅﾝﾄ｣といいます｡）との間の定期建物賃貸借契約が満了する 2022 年 2 月以降の本物件の利用について､継続賃貸､再開発の実施等､複数の運用の選択肢を慎重に検討して参りました｡今般､複数の運用の選択肢の中から､本ﾃﾅﾝﾄと協働して再開発事業を実施することについて慎重に検討して参りましたが､経済条件に加え､再開発後の建物規模やｽﾍﾟｯｸ､開発に係る様々なﾘｽｸ､再開発期間中の一時的費用やﾀﾞｳﾝﾀｲﾑがﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの損益に与える影響等につき具体的に検証を行った結果､昨今の冷凍食品需要の高まりを背景に需要が拡大する冷凍冷蔵倉庫への建替えを行うこと､及び､予めﾃﾅﾝﾄを確定した上で､本投資法人によるｵﾝﾌﾞｯｸでの再開発を実施することが､投資主価値向上に最も寄与するものと判断し､本日付で本ﾃﾅﾝﾄとの間で本事業完了後の本再開発物件に係る期間 15 年間の定期建物賃貸借予約契約（以下｢本契約｣といいます｡）を締結し､本事業の実施を決定いたしました｡本事業により､本再開発物件の鑑定評価額（調査価額）は 7,030 百万円（3,830 百万円増加）､含み益は 2,597 百万円（含み益率＋58.6％）となり､再開発前と比較し大きく向上する予定です｡なお､本ﾃﾅﾝﾄは本投資法人が保有する IIF 昭島ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰの賃借人でもあり､本事業は本ﾃﾅﾝﾄとのこれまでの良好なﾘﾚｰｼｮﾝを活かしながら協議を重ねたことにより実現に至ったﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄです｡結果として､再開発後のﾃﾅﾝﾄを予め確保した上で開発利益を外部流出させないｵﾝﾌﾞｯｸでの再開発に取り組むことにより､本物件の収益拡大､長期安定的な契約の継続､資産価値向上の実現及び本ﾃﾅﾝﾄとの更なるﾘﾚｰｼｮﾝ深化が同時に可能となります｡
（略）
以下､詳細は下記ｱﾄﾞﾚｽを参照ください｡
IIF厚木ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰⅢ 再開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄについて（825.7KB）