JLL／成熟するｱｼﾞｱ太平洋地域の物流市場､投資家及び企業は物流戦略を再考｜物流ﾆｭｰｽ

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■JLL／成熟するｱｼﾞｱ太平洋地域の物流市場､投資家及び企業は物流戦略を再考

成熟するｱｼﾞｱ太平洋地域の物流市場､投資家及び企業は物流戦略を再考

ﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑ投資と幅広い機関投資家が参加可能な投資戦略にｼﾌﾄ
ﾃｸﾉﾛｼﾞｰ､革新的なｿﾘｭｰｼｮﾝ､ﾌﾟﾛｾｽ､ﾃﾞｼﾞﾀﾙﾄﾗﾝｽﾌｫｰﾒｰｼｮﾝを取り入れ変化する消費者ﾆｰｽﾞに対応

2020年 10月 26日
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（2020年9月14日にｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙから発表されたﾘﾘｰｽの抄訳版です）
東京 2020年10月26日 - 総合不動産ｻｰﾋﾞｽ大手JLL（本社:米国ｼｶｺﾞ､CEO:ｸﾘｽﾁｬﾝ･ｳﾙﾌﾞﾘｯｸ､NYSE: JLL､以下: JLL）がまとめたｱｼﾞｱ太平洋地域の物流市場に関するﾚﾎﾟｰﾄによると､物流ｾｸﾀｰへの投資の拡大､新型ｺﾛﾅｳｲﾙｽによるeｺﾏｰｽ消費の増加､成長産業での需要を背景に､物流施設の機能や運営方法は急激に変化し､ｵｰﾅｰやﾃﾅﾝﾄ企業にも影響を与えています｡こうした構造変化を遂げる物流ｾｸﾀｰに適応するため､投資家及び企業はｱｼﾞｱ太平洋地域における物流戦略を再考しています｡
新型ｺﾛﾅｳｲﾙｽは､ｱｼﾞｱ太平洋地域全体の投資ﾌﾛｰやﾃﾅﾝﾄ需要にも影響を及ぼしています｡引受けの前提条件､想定賃料と空室率､資本ｺｽﾄ､渡航規制､不透明な価格などの不確実性を背景に､2020年上半期の物流ｾｸﾀｰへの投資は前年比32%減少しました｡このような状況下でも､ｱｼﾞｱ太平洋地域の物流ｾｸﾀｰに対する投資家のｾﾝﾁﾒﾝﾄは依然ﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞです｡
JLL ｻｳｽｲｰｽﾄｱｼﾞｱｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙｱﾝﾄﾞﾛｼﾞｽﾃｨｸｽﾍｯﾄﾞｽﾁｭｱｰﾄ･ﾛｽは｢物流は依然として投資家が注目するｾｸﾀｰです｡取引数は若干緩やかになっているものの､市場は成長しています｡物流ｾｸﾀｰへの投資が増加したことで､より複雑な取引が増え､新旧ﾌﾟﾚｰﾔｰの参入が拡大しており､今後もこのﾄﾚﾝﾄﾞは続くでしょう｣と述べています｡
投資家がｱｼﾞｱ太平洋地域の物流投資戦略を再考するうえで､ｶｷﾞとなり､構造変化をさらに後押しする動きを以下の通りまとめました｡

ﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑ投資の追求

物流施設単体ではなく､ﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑ（物流施設を複数所有する物流業者）での取得が増加している｡この高度な投資方法により､投資家は既存のﾃﾅﾝﾄﾈｯﾄﾜｰｸを獲得でき､迅速に目標を達成することが可能｡ﾌﾟﾗｯﾄﾌｫｰﾑ投資の中でも統合や私募化は､今後物流ｾｸﾀｰへの新たな投資方法となる｡

急速な機関投資家の参入

世界最大規模の投資家も物流ｾｸﾀｰへの投資を拡大｡加えて､新規供給の多くが近代的な物流施設であることも､機関投資家による投資を拡大すると予測される｡

?価格のｱｯﾌﾟｻｲﾄﾞ（上昇による利益）

2020年から2023年は､価格の伸びは緩やかになるものの､物流への需要は引き続き堅調であると予測される｡価格は比較的堅調に推移するものの､一部の市場では利回りの低下がみられる見込み｡
2020年上半期における物流施設の賃貸需要は減少し､ﾈｯﾄｱﾌﾞｿﾞｰﾌﾟｼｮﾝ※1は2020年上半期（220万㎡）から2019年上半期（290万㎡）で70万㎡減少しました｡しかしながら､食料品の小売やﾍﾙｽｻｰﾋﾞｽ分野など､短期的な需要は急増しています｡今後もｻﾌﾟﾗｲﾁｪｰﾝは影響を受けると予測され､ﾘｽｸの軽減と回復力がより重要になります｡
JLL ｱｼﾞｱﾊﾟｼﾌｨｯｸﾘｻｰﾁﾃﾞｨﾚｸﾀｰﾋﾟｰﾀｰ･ｹﾞﾊﾞﾗは次のように述べています｡
｢新型ｺﾛﾅｳｲﾙｽは､既に物流市場に影響を与えていたﾄﾚﾝﾄﾞ､具体的にはｲﾝﾀｰﾈｯﾄの普及率､ﾈｯﾄｽﾄｱの拡大､ｵﾑﾆﾁｬﾈﾙ戦略､物流市場及び倉庫向けﾃｸﾉﾛｼﾞｰなど､さらにそのﾄﾚﾝﾄﾞを加速させると思われますが､投資家や企業による物流ｾｸﾀｰへの投資は今後も堅固で､新型ｺﾛﾅ後も物流市場は好調が続くと予測されます｣
消費者の需要と生活習慣の変化は､ｱｼﾞｱ太平洋地域における物流戦略をも変革させています｡JLLは､ﾃﾅﾝﾄ企業の意思決定に影響を与える主要な動きを以下の通りまとめました｡

多層階の物流施設

多くの都市では人口密度が高く､施設建設用の土地が限られ､土地価格も相対的に高いことから､多くの市場で多層階の物流施設に対する需要が高まっており､特にｵｰｽﾄﾗﾘｱとｲﾝﾄﾞでその傾向がみられる｡

ﾗｽﾄﾜﾝﾏｲﾙ物流の発展

今後も､都市部での物流網､配送の最適化､ｸﾛｽﾄﾞｯｷﾝｸﾞｾﾝﾀｰ､自動運転車の導入において顕著な転換が進むと予測される｡

3PLﾛｼﾞｽﾃｨｸｽの台頭

食料品などの小売､ﾍﾙｽｹｱ､製薬､ｵﾌｨｽ用品など成長産業の需要に応えるため､ﾃﾅﾝﾄ企業は､旧型の物流施設､典型的に規模が小さく､ｵｰﾅｰ所有の施設から､最新で好立地の近代的な物流施設に移転しています｡
本ﾚﾎﾟｰﾄの詳細は､こちらをご覧ください｡
※1　? 中国（Tier 1､2）､香港､東京､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙを含む
ﾈｯﾄｱﾌﾞｿﾞｰﾌﾟｼｮﾝ：当期中に新たに賃貸借された床面積から当期中に退去した床面積を控除したﾈｯﾄの床面積の増減