GLP 投資法人／経常利益は前年比１５･３％増（2月期決算短信）｜物流ﾆｭｰｽ

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■GLP 投資法人／経常利益は前年比１５･３％増（2月期決算短信）

平成28 年2 月期決算短信（ＲＥＩＴ）
単位･百万円　　
　　　　売上高　　　営業利益　　経常利益　　当期純利益
28 年 2 月期 12,332 11.4 　6,510 13.5 　　5,360 15.3 　5,360 15.3
27 年 8 月期 11,075 0.8　　 5,733 △1.2 　4,649 △1.0 　4,648 △1.0
（略）
（当期の概況）
① 投資法人の主な推移
GLP 投資法人（以下｢本投資法人｣といいます｡）は､主として先進的物流施設に投資する物流施設特化型の J-REIT です｡本投資法人は､｢投資信託及び投資法人に関する法律｣（以下｢投信法｣といいます｡）に基づき GLP ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰｽﾞ株式会社を設立企画人として設立され､平成 24 年 12 月 21 日に株式会社東京証券取引所（以下｢東京証券取引所｣といいます｡）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄ｺｰﾄﾞ 3281）しました｡また､本投資法人は､上場後の平成 25 年 1 月に 30 物件､取得価格合計 208,731 百万円で運用を開始して以降､継続的な物件取得により着実な資産規模の拡大を実現しており､当期末時点で本投資法人が保有する資産は 58 物件､取得価格合計 384,644 百万円となっています｡
② 投資環境と運用実績
当期における日本経済は､中国をはじめとした新興国経済の減速の影響から輸出等が弱含むなど一部に弱さが見られたものの､ｱﾍﾞﾉﾐｸｽ政策や日本銀行による金融政策を背景とした堅調な企業業績と､それに伴う雇用･所得環境の改善など､緩やかな回復基調が続きました｡不動産売買市場においては､依然として期待利回りの低下が継続しており､東京を中心に大都市圏で取引価格が引き続き上昇していますが､良好な資金調達環境を追い風に､売買取引は活発な状況が続いています｡一般社団法人不動産証券化協会によると､平成27年年間のJ-REITによる資産取得額は約1兆6,000億円となり､前年年間実績を上回る活発な取引が行われており､公募増資や新規上場に伴うｽﾎﾟﾝｻｰからの相対取引も多く見られました｡物流不動産売買市場においては､従来は取得を行っていなかった投資家や事業会社等が物流不動産の取得を開始するなど､取引参加者数は拡大しています｡物流施設の賃貸市場においては､大型物件の新規供給量は引き続き増加傾向にあるものの､ｻｰﾄﾞﾊﾟｰﾃｨﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ（3PL）事業及び電子商取引市場の拡大等を背景に､通信販売事業者や小売業者からの新たな需要も高まっており､競争力の高いｴﾘｱでの新規供給ｽﾍﾟｰｽは順調に消化されています｡このような状況下､当期の本投資法人は､3 年連続となるｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ･ｵﾌｧﾘﾝｸﾞによる公募増資を行い､平成 27 年 9 月､借入れによる調達資金と併せ､優良な先進的物流施設で構成される情報提供対象物件（RoFL 物件）（注 1）から 5 物件の信託受益権の取得（取得価格合計：38,090 百万円）を行いました｡また､平成 28 年 1 月には､首都圏の希少立地物件（1 物件）の信託受益権を 6.0％と魅力的な NOI 利回りで取得（取得価格： 2,356 百万円）するとともに､既存物件のうち 2 物件の信託受益権（譲渡価格合計：2,100 百万円､売却益： 80 百万円）を譲渡し､ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの質･収益性改善の実現を目的としたﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの入替えを行いました｡これらの取り組みにより､本投資法人は､ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの質を強化しつつ､継続的に資産規模を拡大し､ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの着実な成長に繋げました｡また､保有物件については､ﾃﾅﾝﾄﾆｰｽﾞに応えるきめ細かいｻｰﾋﾞｽを行うと同時に､先進的物流施設に対する高い需要を背景に､積極的に賃料の増額改定に努め､上場以来 7 期連続で､契約期間の満了日翌日を開始日とする賃貸借契約の締結又は契約期間中の賃料改定（賃料改定条項に基づく自動的な賃料改定を除きます｡）を行った全てにおいて､従前の契約と同額以上の賃料水準で再契約又は新規の契約を締結しています｡このような運用の結果､本投資法人が当期末時点において保有する物件数は 58 物件､取得価格合計は 384,644 百万円､総賃貸可能面積は 1,914,680.35 m 2となりました｡また､ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ全体の稼働率は安定的に推 GLP 投資法人（3281）平成 28 年 2 月期決算短信 4 移しており､当期末時点の稼働率は 99.1％と上場以降高い水準を維持しています｡なお､当期末の鑑定評価額は 440,252 百万円となっており､含み益は 63,459 百万円､含み益率（注 2）は 16.8％に達しました｡ (注1)本投資法人のｽﾎﾟﾝｻｰの親会社であるｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ･ﾛｼﾞｽﾃｨｯｸ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰｽﾞ･ﾘﾐﾃｯﾄﾞ及びそのｸﾞﾙｰﾌﾟ会社（以下｢GLP ｸﾞﾙｰﾌﾟ｣といいます｡）が保有･運営する物流施設は本投資法人の将来の外部成長のための重要なﾊﾟｲﾌﾟﾗｲﾝとして期待されるとの基本認識のもと､本投資法人が GLP ｸﾞﾙｰﾌﾟの保有する物流施設を安定的かつ継続的に取得することを目的として､本資産運用会社は､GLP との間で､平成 24 年 11 月 13 日付で物件情報提供契約を締結しており（その後の変更を含みます｡）､RoFL 物件とはその対象となる物件のことをいいます｡
(注2)含み益率＝含み益（期末鑑定評価額－期末簿価）／期末簿価
③ 資金調達の概要
本投資法人は､総資産有利子負債比率（以下｢LTV｣といいます｡）につき 60％を上限の目途としつつ､当面は 45％から 55％を目安に機動的に運営を行う方針であり､安定的な財務運営を行うとともに､良好な資金調達環境を背景に､借入金の長期化とｺｽﾄの抑制を行っています｡当期におきましては､平成 27 年 9 月の公募増資及びそれに伴う第三者割当増資により 22,385 百万円を調達し､加えて､合計 14,550 百万円の新規借入れを行うことで､5 物件の信託受益権の取得資金と借入金の返済に充当しました｡また､平成 28 年 1 月には､2,440 百万円の新規借入れを行い､1 物件の信託受益権の取得資金に充当する一方で､2 物件の信託受益権の譲渡資金による手取金を原資とし､平成 28 年 2 月に既存借入金 1,960 百万円の期限前弁済を行いました｡更に､平成 28 年 1 月､既存借入金 25,500 百万円のﾘﾌｧｲﾅﾝｽを実施し､ｺｽﾄを抑制しつつ借入期間の長期化を図りました｡また､変動金利の借入金については､その一部につき金利ｽﾜｯﾌﾟ契約により支払金利を長期に固定化することで､財務基盤の安定性を向上させています｡上記の結果､当期末時点の有利子負債残高は 191,130 百万円（借入金残高 172,630 百万円､投資法人債残高 18,500 百万円）､総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は 49.0％となりました｡
（略）
（次期の見通し）
① 次期の運用環境
今後の日本経済においては､雇用や所得環境の改善が続くなかで､日本銀行のﾏｲﾅｽ金利付き量的･質的金融緩和の導入等の各種政策の効果もあり､緩やかな回復に向かうことが期待されます｡しかしながら､海外経済で弱さが見られており､金利引き上げ等の米国における金融政策の影響､中国などｱｼﾞｱ新興国や資源国等の景気下振れ､原油価格等の下落の影響等､海外経済の不確実性の高まりや金融資本市場の変動の影響に留意する必要があるものと思われます｡賃貸用物流施設の売買動向については､一層の低金利に伴い首都圏及び関西圏における取引ﾌﾟﾚｲﾔｰは増加する傾向にあり､引き続き厳しい取得競争が続くものと見られます｡賃貸市場においては､先進的物流施設の新規供給は継続しており､一時的かつ局地的には空室率が上昇する可能性はあるものの､ﾃﾅﾝﾄ企業の旺盛な賃貸ﾆｰｽﾞを背景に､通信販売事業者や小売業者からの新たな需要も高まっており､中長期的には健全な需給環境が続くものと考えられます｡また､賃料水準については､堅調な需要に支えられ一定の上昇も見込めるものと考えられます｡資金調達環境については､金融機関の積極的な貸し出し姿勢は今後も継続するものと考えられ､また､J-REIT 市場においては､ﾏｲﾅｽ金利と好調な投資口市況を背景に､地方金融機関等の国内投資家からの資金流入増加が期待されます｡
② 今後の運用方針及び対処すべき課題
このような環境の中､本投資法人は､中長期的な成長を目指し､以下の施策に取り組む方針です｡内部成長戦略では､本投資法人のﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの特徴である安定したｷｬｯｼｭ･ﾌﾛｰを享受しつつ､賃貸借契約期間の満了に伴う更新のﾀｲﾐﾝｸﾞにおいて､ﾏｰｹｯﾄ賃料に鑑みつつ､賃料の増額改定に取り組んでまいります｡同時に､適切な修繕や資本的支出を行うことで資産価値の維持･向上に努めます｡外部成長戦略としては､RoFL 物件である 20 物件（本書の日付現在）を重要なﾊﾟｲﾌﾟﾗｲﾝとして活用するとともに､RoFL 物件以外の GLP ｸﾞﾙｰﾌﾟが第三者との共同出資によるｼﾞｮｲﾝﾄ･ﾍﾞﾝﾁｬｰを通じて保有する物件についても､取得機会を追求していきます｡また､引き続き第三者からの物件取得に向けての情報収集も行い､Optimal Takeout Arrangement（OTA）(＊)によるﾌﾞﾘｯｼﾞｽｷｰﾑの活用も検討しつつ､更なる資産規模の拡大を目指してまいります｡財務戦略については､資金調達環境の動向を注視しつつ､借換えによる返済期限の長期化や投資法人債の発行､公募増資等の財務活動を検討し､資金調達手段と資金調達ｺｽﾄの最適なﾊﾞﾗﾝｽを図ってまいります｡（＊）OTA については 31 ﾍﾟｰｼﾞ｢（2）ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵの概要｣の（注８）をご参照ください｡
（略）