JLL／首都圏の物流不動産賃貸市場を分析､2015年以降上昇ﾓﾒﾝﾀﾑが鮮明化､2020年までの賃料上昇率は18.3%と予測｜物流ﾆｭｰｽ

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■JLL／首都圏の物流不動産賃貸市場を分析､2015年以降上昇ﾓﾒﾝﾀﾑが鮮明化､2020年までの賃料上昇率は18.3%と予測

JLL､首都圏の物流不動産賃貸市場を分析､2015年以降上昇ﾓﾒﾝﾀﾑが鮮明化､2020年までの賃料上昇率は18.3%と予測
総合不動産ｻｰﾋﾞｽ大手のJLL（本社: 東京都千代田区､代表取締役社長: 河西利信）は､物流不動産の今後の需要予想をまとめたﾚﾎﾟｰﾄ｢首都圏※1の物流不動産賃貸市場：揺籃期を脱し､確立･成長期に｣を発刊いたしました｡

本ﾚﾎﾟｰﾄでは､首都圏を中心とする物流不動産の賃貸市場について､市場拡大の背景やｾｸﾀｰ別の需要を分析し､2020年までの動向について予測をしています｡ﾚﾎﾟｰﾄのﾊｲﾗｲﾄは以下の通りです｡

2010年から2014年に竣工した首都圏の先進大型物流施設※2のﾃﾅﾝﾄをみると､成長ﾓﾒﾝﾀﾑが続くｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販が床面積合計の17%､3PLは45％とほぼ半分近い面積を占めている（図表1）

2015年から2020年に新規供給される首都圏の先進大型物流施設については､ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販市場の成長に伴い裾野が広がり3PLへの集中が加速すると予測し､ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販が新規供給床面積合計の21%､3PLは50%と予想している｡その他（消費財ﾒｰｶｰ､小売業者､宅配便関係など）の成長余地は相対的に低く新規需要も限られ､新規供給床面積に占める比率は低下し､29%に留まると予想している｡（図表2）

当日･翌日配送などｸｲｯｸﾃﾞﾘﾊﾞﾘｰへのﾆｰｽﾞが高まっており､ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販にとって配送のｽﾋﾟｰﾄﾞとｻｰﾋﾞｽの質がより重要になっているなど､ﾃﾅﾝﾄ構成の変化や物流ｵﾍﾟﾚｰｼｮﾝの転換を背景に､物流施設に対するﾆｰｽﾞも変化している｡特に､｢幹線道路や最寄駅へのｱｸｾｽの良い立地｣､｢より大きなｻｲｽﾞ｣､｢より効率的な物流運営｣､｢自社保有から賃借への転換｣におけるﾆｰｽﾞが高い｡

首都圏の大型先進物流施設の新規供給量は､ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販や3PLを中心に需要が旺盛で､ｱﾍﾞﾉﾐｸｽ効果を背景とした景気回復環境もあり､ﾃﾞｨﾍﾞﾛｯﾊﾟｰや投資家も新規開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄに積極的であることから､2015年の34万坪に続き､2016年から2020年までの5年間の供給は合計で115万坪､年平均で23万坪が新規に供給されると予想している｡これは2006年から2014年までの平均15万坪に比べると50%強多い供給となる（図表3）

地価や建設ｺｽﾄが上昇しﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ投資額が膨らむ一方､投資ﾏｰｼﾞﾝも圧縮されている状況を鑑みると､賃料の上昇を想定しないと開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ自体が成り立たない状況となっている｡

首都圏における先進大型物流施設の賃料上昇率は､2020年までに合計18.3%となると予測（6年間の年平均上昇率（CAGR）は2.8%）｡また､年平均上昇率は､市場が揺籃期を脱しつつあることや需給面を考慮し､前半の3年間の上昇率が高めとなり3.7%､後半の3年間は同2%成長と保守的にみているが､2020年の月額賃料は､直近のﾋﾟｰｸである2007年の坪当たり4,756円をやや下回ると予測している｡しかしながら､市場自体の構造が大きく変化し､経済合理性やﾏｰｹｯﾄﾒｶﾆｽﾞﾑに基づいた形で､確立･成長期となる可能性が高く､さらにﾓﾒﾝﾀﾑが継続･加速するだろう｡

JLLｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ＆ﾘﾃｰﾙｽﾍﾟｼｬﾘｽﾄ二瓶博和は次のように述べています｡
｢首都圏の物流施設賃料動向を長いｽﾊﾟﾝで分析､予測したところ､物流不動産賃貸市場が大きく変貌しつつあり､賃料上昇や今後の期待が高まりつつあると分析できました｡需要面では､ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販の台頭などにより､ｺｽﾄｾﾝﾀｰ的な旧来型の倉庫から､売上げや利益の成長を支える基幹施設としての物流ｾﾝﾀｰが進化していることが大きな要因となっています｡供給面でも､投資開発､所有､運営の分化や､物流J-REITの開示による透明性の改善により､経済合理性による市場形成が主流となると思われ､ﾃﾅﾝﾄ側でもこのﾆｭｰｽﾀﾝﾀﾞｰﾄﾞへの対応が重要なﾎﾟｲﾝﾄとなるとみています｣

図表1：首都圏大型先進物流施設のﾃﾅﾝﾄ構成（2010年-2014年の新規供給分）

図表2：首都圏大型先進物流施設のﾃﾅﾝﾄ構成予想（2015年-2020年の新規供給分）

図表3：大型先進物流施設の新規供給量（首都圏）

※1：首都圏：東京都､神奈川県､千葉県､埼玉県　
※2：延床面積50,000㎡以上で竣工が2000年以降の賃貸物流施設

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