ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ／投資家のﾘｽｸ回避姿勢が後退しﾃﾞｯﾄ性とｴｸｲﾃｨ性資本がさらに潤沢に（｢2014年　不動産投資戦略｣の中間ﾚﾎﾟｰﾄを発表）｜物流ﾆｭｰｽ

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■ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ／投資家のﾘｽｸ回避姿勢が後退しﾃﾞｯﾄ性とｴｸｲﾃｨ性資本がさらに潤沢に（｢2014年　不動産投資戦略｣の中間ﾚﾎﾟｰﾄを発表）

ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ
｢2014年　不動産投資戦略｣の中間ﾚﾎﾟｰﾄを発表

世界有数の不動産投資顧問会社､ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄｲﾝｸ（本社：米国ｲﾘﾉｲ州ｼｶｺﾞ､最高経営責任者：ｼﾞｪﾌ･ｼﾞｪｲｺﾌﾞｿﾝ､以下｢ﾗｻｰﾙ｣）は､｢2014年不動産投資戦略中間ﾚﾎﾟｰﾄ｣を発表しました｡

世界の資本市場は大きな転換点を迎えています｡市場が均衡状態へ回帰した場合に､金利水準や資産価格がどのように変化するかを見通すことは容易ではありません｡ただし､ﾗｻｰﾙは資本市場に関する豊富な情報やﾃﾞｰﾀを分析することによって､今後の市場の変化に対してできる限り明確な見解を持ち､どのように対応するべきかを検討しています｡

現在の主要な市場変動ﾌﾟﾛｾｽは｢健全な資本市場への回帰｣と｢不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞの緩やかな回復｣です｡一方で､2014年前半は､多くの国々で国債利回りが予想外に低水準に留まりました｡中央銀行の積極的な金融緩和の継続､過剰な低ﾘｽｸ資本､ｲﾝﾌﾚ期待の改善と南欧諸国におけるﾃﾞﾌｫﾙﾄﾘｽｸの低下などが低金利の背景にあります｡結果として､不動産に代表される実物資産を含めて､全資産ｸﾗｽにおいて資産価格は上昇し続けています｡

一方で､不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは予想通りゆっくりと改善しました｡不動産価格が賃料収入を超えるﾍﾟｰｽで上昇したことによって､不動産利回りは低下しています｡それに伴い､期待ﾘﾀｰﾝも低下しましたが､同時に低金利の継続によって投資家の要求ﾘﾀｰﾝも低下しています｡このような環境の中で､長期的な賃料収入の成長を捉えるためにDTUﾃｰﾏ（Demographics：人口動態､Technology：技術革新､Urbanization：都市化）を追求するという戦略は､非常に有効です｡

世界の資本市場における資産価格の相関性は非常に不安定です｡また､資産価格が上昇する一方で､消費者の所得や雇用情勢が十分に改善しない場合､あるいは生産性の向上を伴わない場合には､現在不動産が生み出すﾘﾀｰﾝが持続的ではないことを意味します｡そして､資本市場の危機は､一般的には信用市場において発生します｡また､ｳｸﾗｲﾅ､ｲﾗｸ､南ｼﾅ海における地政学的ﾘｽｸも新たなﾘｽｸ要因として浮上しています｡

なお､2014年前半における主な市場ﾄﾚﾝﾄﾞは以下の通りです｡

投資家のﾘｽｸ回避姿勢が後退し､ﾃﾞｯﾄ性とｴｸｲﾃｨ性資本がさらに潤沢になりました｡

一方で､不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞはゆっくりと改善しています｡

結果として､世界の主要都市における不動産価格は､賃料収入を上回るﾍﾟｰｽで上昇しました｡

ただし､優良不動産と国債の利回りｽﾌﾟﾚｯﾄﾞは過去平均並みかそれを上回る水準にあります｡

名目ﾍﾞｰｽでは､優良不動産に対する期待ﾘﾀｰﾝは歴史的水準まで低下しています｡

短長期の国債利回りが低水準にある中で､投資家の要求ﾘﾀｰﾝも歴史的な低水準にあります｡

低ｲﾝﾌﾚの下で､実質ﾍﾞｰｽの期待ﾘﾀｰﾝは名目ﾍﾞｰｽほど低下していません｡

低金利の下で､ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞ後の期待ﾘﾀｰﾝはそれほど低下していません｡


＜地域別の投資展望＞

【北米】

不動産投資市場と不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞ
米国では､主要市場から準主要市場に亘って不動産価格が予想以上のﾍﾟｰｽで上昇しました｡特に､海外からの資金流入が増加しています｡価格上昇によって期待ﾘﾀｰﾝは低下したものの､不動産ﾛｰﾝの金利は過去40年間で最低水準にあり､ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞ後の期待ﾘﾀｰﾝは安定的です｡不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは､物流ｾｸﾀｰにおいてﾃﾅﾝﾄ需要が予想以上に強く､一方で住宅ｾｸﾀｰでは新規供給の増加によって賃料上昇が従来の高いﾍﾟｰｽから減速してｲﾝﾌﾚ並みに低下しています｡ｵﾌｨｽではﾃｸﾉﾛｼﾞｰ関連ｴﾘｱが好調であり､一方でﾜｼﾝﾄﾝＤＣでは弱含んでいます｡

ｶﾅﾀﾞでも､ﾘｽｸﾌﾘｰﾚｰﾄと不動産ﾛｰﾝの金利の低下を背景として､不動産への投資需要は2013年の推移を維持しています｡ｺｱ不動産の価格は適切に上昇し､不動産と債券の利回りｽﾌﾟﾚｯﾄﾞは過去平均並みにあります｡住宅ｾｸﾀｰを除いて､不動産利回りは2013年以降安定的に推移しています｡不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは､物流ｾｸﾀｰと商業施設ｾｸﾀｰでは改善し続けていますが､ｵﾌｨｽｾｸﾀｰでは供給量が需要量を上回る状態にあります｡

ﾒｷｼｺでも不動産価格が上昇しています｡高利回りの不動産を対象とした海外投資家からの資金流入が旺盛であり､また国内REITも積極的です｡不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは､物流ｾｸﾀｰが好調であり､空室率は5％を下回っています｡ｵﾌｨｽｾｸﾀｰではﾒｷｼｺｼﾃｨにおいて需給ﾊﾞﾗﾝｽが安定的です｡一方で､個人消費の成長ﾍﾟｰｽが緩やかであり､商業施設ｾｸﾀｰと住宅ｾｸﾀｰは弱含んでいます｡

投資機会
米国では､ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ投資､新規開発､ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝが魅力的です｡賃貸収入を生むｲﾝｶﾑ不動産の価格が上昇し､かつ経済および不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞが健全であることが理由です｡ｺｱ投資では､価格上昇によって魅力が薄れつつある中､商業施設が最も有力です｡不動産価格の上昇が見込めない中で､DTUﾃｰﾏの追求が引き続き市場平均を上回るﾘﾀｰﾝを生む戦略となるでしょう｡また､ﾒﾃﾞｨｶﾙｵﾌｨｽ､駐車場､ﾄﾗｯｸ･ﾀｰﾐﾅﾙのような相対的に利回りが高いﾆｯﾁな不動産ﾀｲﾌﾟが長期的にはより高いﾘﾀｰﾝを生むと予想されます｡なお､このような投資戦略を遂行するにあたり､ﾛｰﾝ市況と新規供給のｻｲｸﾙには留意する必要があります｡貸出基準の緩和は不動産のﾐｽﾌﾟﾗｲｼﾝｸﾞを助長する可能性があります｡また､市場によっては､新規開発の増加が不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞを悪化させる懸念もあります｡

ｶﾅﾀﾞでは､物流と主要ﾋﾞｼﾞﾈｽ地区周辺のｵﾌｨｽが最も魅力的です｡物流ｾｸﾀｰでは需給ﾊﾞﾗﾝｽが逼迫しており､ﾄﾛﾝﾄのｳｪｽﾄ･ｴﾝﾄﾞ地区やｶﾅﾀﾞ西部における新規開発が有望です｡ｵﾌｨｽでは主要ﾋﾞｼﾞﾈｽ地区周辺に加えて､交通機関の要所に位置した郊外ｵﾌｨｽも魅力的です｡優良不動産へのｺｱ投資では､商業施設が最も高いﾘｽｸ調整後ﾘﾀｰﾝを生むと予想されます｡

ﾒｷｼｺでは､ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞおよびｵﾎﾟﾁｭﾆｽﾃｨｯｸ投資が魅力的です｡ｵﾌｨｽの利回りは過去最低水準まで低下し､ｺｱ投資における一層の価格上昇は見込めません｡ｾｸﾀｰ別には､物流ｾｸﾀｰとｵﾌｨｽｾｸﾀｰの不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞが好調であり､全ての投資戦略において相対的に魅力的です｡

【欧州】

不動産投資市場と不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞ
欧州市場への資金流入は継続しており､特にｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ投資家が同地域への投資比率を引き上げています｡ｽﾍﾟｲﾝ､ｲﾀﾘｱ､ｷﾞﾘｼｬのような2013年までは投資家に殆ど注目されていなかった市場においても投資資金が増加しています｡今後の投資動向に関する変動要因は､国債利回りの上昇です｡金利上昇によって不動産ﾛｰﾝの金利や不動産利回りが上昇する可能性があります｡現在は､まだこのようなﾘｽｸが不動産価格に十分に反映されておらず､主要都市における優良不動産の利回りは低下し続けています｡基本ｼﾅﾘｵとしては､ﾕｰﾛ圏を中心として今後も国債利回りが低水準に留まり続けることが予想され､債券と比較した不動産の相対的な魅力は継続し､不動産の投資資金も増加し続けるでしょう｡

一方で､不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞの回復ﾍﾟｰｽは市場によって異なります｡英国のﾛﾝﾄﾞﾝやｻｳｽ･ｲｰｽﾄ地域の中心部では賃料成長が高い水準にありますが､優良不動産の利回りは4％強と低水準にあります｡ただし､中心部の周辺ｴﾘｱでは､利回りが相対的に高い水準にあります｡ﾃﾞｨﾌｪﾝｼﾌﾞな投資戦略には､ﾆｯﾁｾｸﾀｰの中でも特にｲﾝﾌﾚ連動型の賃料収入を得られる長期賃貸借契約を有する不動産が魅力的です｡また､分譲住宅価格の高騰と限定的な新規供給によって賃貸住宅の需給ﾊﾞﾗﾝｽが健全であり､ﾎﾃﾙでは新規供給が不足しています｡

投資機会
英国では､準優良ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰの中で改修を要する不動産は引き続き利回りが高く､魅力的です｡投資家が高利回り不動産を求めていることから､今後の価格上昇も期待できます｡ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ戦略では改修､ﾃﾅﾝﾄ付きの新規開発､完成前開発案件への資金注入による投資などが挙げられます｡特に､ｸﾛｽﾚｰﾙのような､ﾛﾝﾄﾞﾝにおける大規模ｲﾝﾌﾗ･ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄの恩恵を受けるｴﾘｱでの開発案件が有望です｡

ｾｶﾝﾀﾞﾘｰ市場において相対的に高い利回りを狙う戦略ではﾛﾝﾄﾞﾝ､ﾊﾟﾘ､ﾐｭﾝﾍﾝなどにおけるﾋﾞｼﾞﾈｽ中心地区周辺のｵﾌｨｽが挙げられます｡あるいは､ｵﾗﾝﾀﾞの優良ｵﾌｨｽでは取得競争が激しくなりつつあるものの､不動産利回りが相対的に高く魅力的です｡また､供給制限の低さに注意する必要はありますが､ﾌﾞﾘｭｯｾﾙ､ﾘﾖﾝ､ﾄｩｰﾙｰｽﾞ､ﾌﾟﾗﾊなども有望です｡

不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞが回復する市場としては､ｽｳｪｰﾃﾞﾝやﾎﾟｰﾗﾝﾄﾞが注目されます｡今後は､ｽｳｪｰﾃﾞﾝでは優良な商業施設､ﾎﾟｰﾗﾝﾄﾞでは郊外型商業施設に対して投資家の需要が増加し､価格が上昇すると予想されます｡

高ﾘﾀｰﾝ戦略では､ﾊﾟﾘやﾄﾞｲﾂの主要都市におけるｵﾌｨｽ開発が魅力的です｡これらの都市では近代的物件が不足しており､さらにﾃﾅﾝﾄが確定した開発案件に対しても主要なﾚﾝﾀﾞｰからの開発ﾛｰﾝが少ないために､開発競争が限定的です｡

ﾏｸﾛ経済が回復する市場の中では､ｽﾍﾟｲﾝよりもｲﾀﾘｱが有望です｡ｲﾀﾘｱの経済回復ﾍﾟｰｽはｽﾍﾟｲﾝよりも緩慢ですが､取得競争が少なく､立地性に優れた不動産への投資機会が存在します｡

【ｱｼﾞｱ太平洋】

不動産投資市場と不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞ
不動産市場における取得競争は激化しています｡REITのｴｸｲﾃｨ調達は2013年に最高水準に到達し､2014年も堅調に推移しています｡私募ﾌｧﾝﾄﾞのｴｸｲﾃｨ調達も2006年の水準には満たないものの､増加基調にあります｡また､ｱｼﾞｱ太平洋における多くの投資家は､今後不動産へのｱﾛｹｰｼｮﾝをさらに増やす傾向にあります｡

不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは概して改善しており､緩やかな賃料成長が予想されます｡経済回復見通しもより明確になりつつあり､雇用情勢も健全です｡日本では､雇用の増加はｵﾌｨｽ需要を高める一方で､世帯収入の増加がｲﾝﾌﾚ率を下回ることによって商業施設ｾｸﾀｰや住宅ｾｸﾀｰの持続的改善にはﾘｽｸが残っています｡中国では政策当局による貸出抑制策が不動産の価格調整を引き起こし､高いﾚﾊﾞﾚｯｼﾞで不動産を保有する所有者の不動産売却が増加する可能性があります｡ｵｰｽﾄﾗﾘｱでは､低金利政策下においてｼﾄﾞﾆｰやﾒﾙﾎﾞﾙﾝを中心に住宅価格が上昇しています｡香港とｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙでも､米国における急速な金利上昇観測が後退したことによって､住宅市場の鎮静化が困難な状態にあります｡

投資機会
ｺｱ投資に関しては､多くの市場において物流施設が魅力的であり､6％以上のﾚﾊﾞﾚｯｼﾞ前ﾘﾀｰﾝが期待できます｡ただし､例外として日本では物流施設の価格上昇により期待ﾘﾀｰﾝは低下しました｡一方で､日本では郊外型商業施設ｾｸﾀｰにおける取得競争が限定的であったことによって価格が魅力的な水準に留まっており､5～7％のﾘﾀｰﾝが期待できます｡

ｲﾝｶﾑ不動産への投資需要が旺盛な状況下では､改修､再生､ｱｯﾌﾟｸﾞﾚｰﾄﾞを含めたﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ投資が最も高いﾘｽｸ調整後ﾘﾀｰﾝを生むと予想されます｡日本においてはほぼ全てのｾｸﾀｰにおいてﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ投資が有効です｡ｵｰｽﾄﾗﾘｱではｵﾌｨｽや商業施設ｾｸﾀｰの一部の市場､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ､韓国､中国の主要都市においても一部のｾｸﾀｰで魅力的です｡案件獲得競争を背景とした取得価格の上昇によって､期待ﾘﾀｰﾝは9～14％と若干低下傾向にありますが､引き続き最も魅力的な投資戦略です｡

開発投資も､ﾃﾅﾝﾄ需要に適した不動産ｽﾄｯｸが不足している市場においては魅力的です｡中国や韓国の物流施設､ｼﾄﾞﾆｰのﾋﾞｼﾞﾈｽﾎﾃﾙなどが挙げられます｡日本の物流施設の開発は土地取得競争が増加して案件獲得が以前ほど容易ではありませんが､今なお魅力的なﾘﾀｰﾝを生んでいます｡一方で､従来から推奨してきたｵｰｽﾄﾗﾘｱの住宅開発は､完成物件に対する旺盛な需要が一巡しつつあることから､投資機会が減少しています｡開発投資から得られるﾘﾀｰﾝは14～16％と予想しています｡

もう一つの投資戦略はﾆｯﾁｾｸﾀｰへの投資です｡ｵｰｽﾄﾗﾘｱとｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙの学生向け住宅､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙのような主要なﾋﾞｼﾞﾈｽ･観光ｴﾘｱにおけるﾌﾞﾃｨｯｸ型ﾎﾃﾙが挙げられます｡また､中国と香港における外国人滞在者向け高級ｻｰﾋﾞｽｱﾊﾟｰﾄﾒﾝﾄの改修やｱｯﾌﾟｸﾞﾚｰﾄﾞも魅力的であり､新規開発で12～16％､長期保有では6～8％のﾘﾀｰﾝを期待できます｡

最後に､新興諸国における投資では､18％超という魅力的なﾘﾀｰﾝが得られるでしょう｡流動性が少なく､透明性も低い東南ｱｼﾞｱ､ﾆｭｰｼﾞｰﾗﾝﾄﾞ､台湾などが投資対象となります｡特に､ｲﾝﾄﾞﾈｼｱとﾌｨﾘﾋﾟﾝは､市場規制や政治に関するﾘｽｸが伴いますが､経済成長性が高く､魅力的な投資対象です｡ただし､このような市場への投資には､市場に関する十分な知見､経験､専門性､投資実行手段を備えていることが必要となります｡