ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ／首都圏大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型施設の空室率は予想より上昇幅小さく4.3％（全体動向-2013年第3四半期）｜物流ﾆｭｰｽ

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■ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ／首都圏大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型施設の空室率は予想より上昇幅小さく4.3％（全体動向-2013年第3四半期）

ｼﾞｬﾊﾟﾝｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙﾏｰｹｯﾄﾋﾞｭｰ 2013年第3四半期2013年10月31日

全体動向-2013年第3四半期

首都圏空室率は4.3％と1.6ﾎﾟｲﾝﾄ上昇するも､新規需要面積は過去3番目の水準　近畿圏でもﾃﾅﾝﾄ決定前倒しに

GDP成長率 Q2
鉱工業生産指数 Q2
首都圏大型施設※※空室率
東京都中大型募集賃料

+2.8%※ 前四半期比
+2.1%※ 前四半期比
+1.6ﾎﾟｲﾝﾄ前四半期比
+1.9% 前四半期比
※予想値　※※大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型施設

GDPは速報値から大きく上振りれして3.8％（4～6月期､前期比年率換算）と日本経済は順調に回復｡生産も､消費税増税前の駆け込みと政府の経済対策から､今後も堅調に推移する見込み｡
首都圏大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型施設の空室率は予想より上昇幅小さく4.3％｡需要面積は調査開始以降3番目の水準となり､稼働面積も大きく増大｡
需要は食品･日用品から一般消費者向けの小売業態へ拡大｡高ｽﾍﾟｯｸな物流施設供給と3PL会社が潜在的な需要を引き出す好循環が生まれている｡
一部地域では入居可能な大型物件がほとんど無く､賃料は強含み｡競合物件が多いｴﾘｱでも現状水準を維持
2014年Q1までの3四半期が供給の大きなﾋﾟｰｸとなるが､すでに満床となり募集終了する物件もあり､ﾌﾟﾚﾘｰｼﾝｸﾞに需要の衰えは感じられない｡空室率のﾋﾟｰｸも9％台に留まる予想｡
近畿圏大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型施設の空室率は1.0％とさらに低下｡2014年春竣工のｸﾞｯﾄﾞﾏﾝ堺の誘致順調で､近畿圏でもﾃﾅﾝﾄｻｲﾄﾞが前倒しに物件選定する傾向強まる｡
建築ｺｽﾄの上昇が何らかの影響を及ぼすと考えられ､全国的に今後の懸念材料に｡
日本のﾏｸﾛ経済動向と今度の見通し
好調なﾏｸﾛﾃﾞｰﾀを背景に消費税増税が正式決定
9月9日に公表された4-6月期の実質国内総生産（GDP）の改定値は､速報値の2 . 6 %から大きく上振れして3.8%（前期比年率換算）となり､日本経済の順調な回復を印象付けた｡10月1日に日銀が発表した全国企業短期経済観測調査（短観）においても､円安による輸出採算の好転を背景として､大企業･製造業の業況判断指数はﾌﾟﾗｽ12で､3期連続の改善となった｡
これらを受けて政府は10月1日に､2014年4月より消費税率を現行の5％から8％に上げることを正式に公表｡合わせて､企業向け減税を含む5兆円規模の経済対策を策定する意向を発表した｡同対策には､設備投資･賃上げ減税､復興･経済対策事業､低所得者等に対する給付措置等が織り込まれる公算｡日本経済研究ｾﾝﾀｰでは､これら経済対策による実質GDP押上げ効果を0.6%と試算し､来季14年度の実質GDP成長率を0.8%と予想している｡
生産は穏やかな持ち直しの動きが続く
経済産業省が9月30日に発表した8月の鉱工業生産統計によると､生産指数は7月の前月比3.2%上昇に続き､8月は大型機械の反動減等を主因に前月比0.7％の低下となった｡
ただし同省は､9月､10月の生産はいずれも前月比で上昇すると予測しており､生産の基調判断を引き続き｢緩やかな持ち直しの動きがみられる｣としている｡なお8月の実績ならびに9月の予想値を受け､7-9期の生産は前期比ﾌﾟﾗｽ3.1%で､3四半期連続での上昇になると見込まれている｡消費税増税前の駆け込みならびに政府の経済対策等からも好調が期待される内需をﾍﾞｰｽに､生産は今後も堅調に推移するものとみられる｡
株式市場は海外のﾘｽｸﾌｧｸﾀｰを主因に調整局面へ
株式市場は8月末から上昇に転じ､特に9月8日の2020年夏季五輪の東京開催決定を受けて日本株底上げﾑｰﾄﾞが広がった｡9月26日にTOPIXは1220.49をつけて7月中旬の水準を回復したものの､その後は下落に転じている｡10月1日の消費税増税の正式決定と､そのﾏｲﾅｽ影響を補う為の経済対策は概ね想定通りとの見方が市場で多かったことに加え､米財政問題の実態経済への影響に対する懸念などが相場の重しとなったとみられる｡
一方､東証REIT指数も8月末から上昇を続け､9月30日までの1ヶ月ではTOPIXを7.6%ｱｳﾄﾊﾟﾌｫｰﾑし､1,510.10と5月20日以来の高値をつけたものの､その後は概ねﾏｰｹｯﾄ並みの調整がみられた｡
米財政問題への懸念から為替は円高方向へ
8月初旬から9月初旬にかけての1ｶ月間は1ﾄﾞﾙ＝96円から100円へと円安方向で推移したものの､9月中旬以降は円高に反転､9月末には98円まで戻した｡足下でも米財政問題への懸念から円買い･ﾄﾞﾙ売り圧力が高く､市場では1ﾄﾞﾙ＝96円から98円台での推移を予想する声が多く､短期的には95円台への上昇もあり得るという見方もある｡ただし日銀短観における企業の2013年度想定為替ﾚｰﾄは､6月調査の91.20円から94.45円へと前回調査に続いて円安方向に修正されたものの､実勢水準に比べてまだ余力はある｡

経済指標
物流業界の事業環境と今後の見通し
百貨店の販売回復鮮明､ｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱは高成長続く
商業販売額をみると､2013年Q2では前年同期比で百貨店が3.0％増と2四半期続けてﾌﾟﾗｽを維持した｡中でも既存店販売額は3.3％増となっていることから､より高額品へ消費者の購買意欲がｼﾌﾄしていることを裏付けている｡
一方､ｽｰﾊﾟｰとｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱについては､いずれも既存店の販売額は前年同期比ﾏｲﾅｽが続いているものの､新規出店により販売額総額ではｽｰﾊﾟｰが0.7％増､ｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱが4.2％増となった｡とりわけｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱについては店舗数が前年同期比約2,600店（5.6％）増加しており､引き続き出店意欲が旺盛であることが伺われる｡特にｽｰﾊﾟｰ･ｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱへの配送は物流網の確保が欠かせないことから､物流施設需要を牽引し続けている｡
ﾈｯﾄ通販　次なる成長
ﾈｯﾄ通販会社間の競争が激しくなっている｡ｱｽｸﾙとﾔﾌｰは､共同運営するｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販で複数の店舗商品をまとめて配送するｻｰﾋﾞｽを7月にｽﾀｰﾄし､2013年度中に取り扱い品目を2倍超の7万品目に増やすことを決めた｡首都圏と近畿圏では当日中の配送が可能で､7月にｱｽｸﾙが埼玉県で新設稼動した物流倉庫も利用している｡ｱﾏｿﾞﾝは､4000品目超の一般用医薬品のﾈｯﾄ販売を10月にも開始することを決めた｡5000万品目を扱うｱﾏｿﾞﾝは､低価格と即日配送で国内の8割弱､翌日配送を含めると9割超の地域をｶﾊﾞｰする物流網が強みで､消費者を囲い込む｡
衣料品通販ｻｲﾄ｢ｿﾞｿﾞﾀｳﾝ｣を運営するｽﾀｰﾄﾄｩﾃﾞｲでも当日配送を検討中で､ﾈｯﾄ通販大手は当日配送が標準ｻｰﾋﾞｽになりそうだ｡このように､今後の市場ｼｪｱ拡大の鍵は利便性の向上となっており､それを支える最先端の物流施設の必要性は増しており､在庫を集めて配送ｽﾋﾟｰﾄﾞを上げることが求められるため1箇所の物流倉庫規模が大きいこともﾒﾘｯﾄになる｡各社ともさらに取り扱い品目を増やすことを予定しており､ｱﾏｿﾞﾝや楽天などのﾈｯﾄ通販大手に匹敵するﾕｰｻﾞｰを持つLINEがｽﾏｰﾄﾌｫﾝを使ったｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販事業に参入することを発表するなど､将来的にさらなる物流拠点の増設･拡張が予想される｡
配送を見直す企業の拡がり
食料品･日用品から始まった物流の見直しは､家具･家電といった業態にも拡がっている｡ｼｬｰﾌﾟは､首都圏4箇所にある家電製品の物流拠点を廃止し､千葉県市川市にある倉庫会社に運営を委託する｡関西でも10箇所程度ある拠点を2014年度以降に統廃合や外部委託を計画している｡年間数億円の物流ｺｽﾄ削減につながるという｡家具大手ﾆﾄﾘでは自社の物流機能を強化して外部委託費などのｺｽﾄ抑制を検討している｡高ｽﾍﾟｯｸな物流施設の供給と3PL会社に代表される配送ｼｽﾃﾑの変革がこれらの需要を引き出し､可能にしているといえる｡
物流施設投資の本格化
J-REITによる不動産取得は上昇ﾍﾟｰｽを加速し､2013年Q1には四半期ﾍﾞｰｽで過去最高を記録し､その後も高水準で推移している｡取得した不動産の内訳をみると､2012年Q4から2013年Q2の3四半期連続で物流施設が最多となっており､J-REITが保有する物件全体に占める物流施設の割合は､3％未満（2012年9月時点）から9％程度（2013年6月）まで上昇した｡
（内閣府）野村不動産ﾎｰﾙﾃﾞｨﾝｸﾞｽは2008年から中断していた大型物流施設の開発を今年から再開､三菱地所は開発ﾍﾟｰｽを2倍に速める方針だ｡三井不動産も､投資計画の上積みを検討している｡海外の不動産ﾌｧﾝﾄﾞも日本への投資を本格化させてきており､物流ﾏｰｹｯﾄを商機とみて物流市場が活性化し､不動産開発に弾みがつく環境が整ってきた｡

大型小売店とｺﾝﾋﾞﾆｴﾝｽｽﾄｱ販売額

景気動向指標と東証株価指数