CBREｸﾞﾙｰﾌﾟ／ﾈｯﾄ通販の需要旺盛な東京が物流施設賃料世界ﾗﾝｷﾝｸﾞで首位｜物流ﾆｭｰｽ

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■CBREｸﾞﾙｰﾌﾟ／ﾈｯﾄ通販の需要旺盛な東京が物流施設賃料世界ﾗﾝｷﾝｸﾞで首位

ﾈｯﾄ通販の需要旺盛な東京が物流施設賃料世界ﾗﾝｷﾝｸﾞで首位
高品質の新鋭物流施設のｽﾄｯｸ不足が世界的に賃料を支える
2013/09/06

※本ﾘﾘｰｽは2013 年8月26日､英国で発表されたﾘﾘｰｽの翻訳版です｡
2013年8月26日（ﾛﾝﾄﾞﾝ） -　事業用不動産ｻｰﾋﾞｽ会社CBREｸﾞﾙｰﾌﾟが実施した最新調査によると､東京では急成長しているｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販会社と3PL（ｻｰﾄﾞﾊﾟｰﾃｨ･ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽ）事業者による最新鋭施設への需要が旺盛なことを背景に､世界の都市別優良物流施設賃料ﾗﾝｷﾝｸﾞのﾄｯﾌﾟとなりました｡
CBREが四半期ごとに実施している本調査によると､賃料が最も高い都市は東京（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額20.02米ﾄﾞﾙ）で､続いて､ﾛﾝﾄﾞﾝ（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額19.12米ﾄﾞﾙ）､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額17.13米ﾄﾞﾙ）の順となっています｡
物流施設賃料ﾗﾝｷﾝｸﾞの上位10都市のうち8都市は､2013年第2四半期に賃料水準に変化はなく､上昇したのは東京と香港のみでした｡東京では､成長しているｲﾝﾀｰﾈｯﾄ通販会社と3PL事業者の需要により､賃料が第2四半期に2.2%上昇しました｡香港では､供給ｽﾍﾟｰｽが希少なため第2四半期に2.6%上昇しました｡第3位のｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙでも､需要は旺盛ながら､優良物流施設の品薄感が見られます｡
ﾛﾝﾄﾞﾝ､ﾊﾟﾘ､ｽﾄｯｸﾎﾙﾑ､ﾓｽｸﾜ､ﾍﾙｼﾝｷなど､ﾖｰﾛｯﾊﾟのほとんどの都市では､厳しい経済環境下にありながら､優良物流施設の賃料に変化はありませんでした｡ただし､高機能で立地条件に優れた倉庫に対する需要は堅調でした｡ﾃﾅﾝﾄが拡張を希望しても､希望する仕様に合致する物件を見つけることが難しく､既存の施設にとどまらざるを得ないｹｰｽが多くみられます｡
CBREのｸﾞﾛｰﾊﾞﾙﾁｰﾌｴｺﾉﾐｽﾄであるﾚｲﾓﾝﾄﾞ･ﾄｰﾄは次のようにｺﾒﾝﾄしています｡
｢小売業者が依然､ﾛﾝﾄﾞﾝ､東京､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ､香港といった多くのﾏｰｹｯﾄにおいて国際物流施設の主な需要を創出している｡一方で､東京やﾌﾞﾘｽﾍﾞｰﾝは､ﾈｯﾄ通販と国際的な需要の伸びの恩恵を受けている｣
｢高品質の新鋭施設物件が不足していることも多くのﾏｰｹｯﾄで賃料を支える要因となった｡東京､ﾊﾟｰｽ､ﾌﾞﾘｽﾍﾞｰﾝ､ｽﾄｯｸﾎﾙﾑなど､今後大量の新規供給が見込まれる都市もあるが､需要が旺盛なため供給過剰の心配はほとんどない｡東京とﾊﾟｰｽでは新築物件のﾌﾟﾚﾘｰｼﾝｸﾞが順調に進んでいることからも､この点がうかがえる｣
2013年第2四半期の空室率が2004年以降で最も低い2.7%へとさらに低下したことからもわかるように､東京では新鋭の物流施設が依然不足しています｡今後18ヵ月間に547,500坪（39,700平方ﾒｰﾄﾙ､427,000平方ﾌｨｰﾄ）の新規供給が予定されていますが､供給過剰の心配はほとんどありません｡実際､2013年下期に提供される新規ｽﾍﾟｰｽの約60％程度の面積についてﾃﾅﾝﾄが内定済みとなっています｡
CBREｲﾝﾀﾞｽﾄﾘｱﾙ営業本部ﾏﾈｰｼﾞﾝｸﾞﾃﾞｨﾚｸﾀｰの田口淳一は次のように分析しています｡
｢東京の物流ﾏｰｹｯﾄは､円安や経済強化の影響により､緩やかな回復の兆しが見える輸出や企業収益の改善に恩恵を受け､小売業､製造業や消費財の企業からの問い合わせが増えています｡2011年の震災の影響により､企業からの最新鋭施設や耐震施設に対する需要も高まっています｡2013年後半から2014年前半にかけては､多くの新規供給が予定されていますが､Eｺﾏｰｽを中心とした需要は旺盛でﾘｰｼﾝｸﾞは好調に進んでいます｣
ﾛﾝﾄﾞﾝ（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額19.12米ﾄﾞﾙ）では10万平方ﾌｨｰﾄ以上の物件の動きが増えました｡小売業と3PL事業者が引き続きﾏｰｹｯﾄでもっとも活発な動きをみせたﾃﾅﾝﾄでしたが､空き物件が少ないこともあり入居に至りませんでした｡その結果､ﾛﾝﾄﾞﾝの優良物流施設の賃料は第2四半期中動きがありませんでした｡
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙの倉庫賃料（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額17.13米ﾄﾞﾙ）は､優良物件の供給が比較的少なく､大手物流企業の需要が堅調なことに支えられました｡輸送･倉庫業ならびに小売業の成長によっても需要が伸びました｡2014年末までに約900万平方ﾌｨｰﾄの新規供給が見込まれますが､新規供給に関する懸念が軽減され､賃料は維持､もしくは長期的には上昇が予想されます｡
初めてﾄｯﾌﾟ10入りを果たしたﾍﾙｼﾝｷ（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額16.58米ﾄﾞﾙ）では､景気好調とは言えないまでも､企業による不動産取引は減少しておらず､比較的高い需要を依然維持しています｡
ｽﾄｯｸﾎﾙﾑ（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額14.22米ﾄﾞﾙ）ならびにﾓｽｸﾜ（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額13.01米ﾄﾞﾙ）におけるﾊｲｽﾍﾟｯｸの倉庫ｽﾍﾟｰｽに対する需要は､他の多くのﾖｰﾛｯﾊﾟの都市でみられるように､引き続き供給を上回っています｡ﾓｽｸﾜの空室率はわずか1.1%と非常に低く､2013年の残りの期間の新規供給は以前に予想されていたよりも大幅に少なくなる見通しです｡利用可能なｽﾄｯｸの大部分はﾓｽｸﾜから少なくとも30ｷﾛﾒｰﾄﾙは離れており､10ｷﾛﾒｰﾄﾙ以内の物件は､そのうち10%程度に過ぎません｡
香港（1平方ﾌｨｰﾄ当り年額13.65米ﾄﾞﾙ）の物流施設賃料は前四半期から2.6%上昇しました｡香港では空き物件がほとんどない状態で､2014年まで新規供給もありません｡それでもﾃﾅﾝﾄは事業環境が芳しくないため､ｺｽﾄに一層敏感になっています｡その結果､賃料水準は今後数ｶ月間安定することが予想されます｡

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