ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ／東京主要部の期待利回りは､前期（2013年1月調査時）比で｢倉庫（首都圏湾岸部）｣を除く全ｾｸﾀｰで低下｜物流ﾆｭｰｽ

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■ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ／東京主要部の期待利回りは､前期（2013年1月調査時）比で｢倉庫（首都圏湾岸部）｣を除く全ｾｸﾀｰで低下

CBRE不動産投資家調査､期待利回りは引き続き低下
ｱﾍﾞﾉﾐｸｽによる円安､株高ﾄﾚﾝﾄﾞを受け､CBRE短観では大幅に投資家心理が改善
2013/05/23

ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ（日本本社：東京都港区浜松町）は本日､｢CBRE Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment（不動産投資に関するｱﾝｹｰﾄ）｣の最新調査結果の一部を発表しました｡これは､不動産投資家に対して四半期毎に実施しているｱﾝｹｰﾄ調査で､今回は2013年4月に不動産投資に関わる181名を対象に実施し､154名から回答を得て集計したものです｡
【注目動向】

東京主要部の期待利回りは､前期（2013年1月調査時）比で｢倉庫（首都圏湾岸部）｣を除く全ｾｸﾀｰで低下
｢商業（銀座中央通り）｣の期待利回り上限値は､2009年1月の調査開始以来最低の4.75%まで低下､｢ｵﾌｨｽ（大阪全体）｣の期待利回り上限値も､4年3ヵ月ぶりの低水準に
CBRE短観（東京のｵﾌｨｽ）では､Aｸﾗｽ､Aｸﾗｽ以外とも､特に不動産取引量､売買取引価格､期待利回りの各DIが､投資家のﾏｰｹｯﾄ観の大幅な改善を示す
CBRE短観（首都圏大型ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型物流施設）においても各DIは改善を示すが､ｵﾌｨｽほどの改善幅とはならず
期待利回り調査結果の概要
今期､東京主要部の各ｾｸﾀｰ（｢ｵﾌｨｽ｣､｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝ｣､｢商業｣､｢ﾎﾃﾙ｣､｢倉庫｣）の期待利回り（NOI*1ﾍﾞｰｽ）は､｢倉庫（首都圏湾岸部）｣を除き､前期（2013年1月調査時）比で引き続き低下しました｡中でも､｢商業（銀座中央通り）｣､｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝﾌｧﾐﾘｰ（東京城南･城西）｣は､上限､下限とも10-15bps低下し､前者については調査開始以来の最低水準､後者については約5年ぶりの低水準となりました｡地方のｵﾌｨｽに目を向けると､名古屋は前期から変化がなかったものの､大阪では､上限値が10bps､下限値が20bps低下し､4年3ヵ月ぶりの低水準となりました｡円安･株高に伴う企業業績の改善見込みや個人消費の向上期待､円安を背景とした外国人観光客の増加による消費改善期待などを受け､各ｾｸﾀｰで､稼働状況の改善とそれに続く賃料の上昇期待がみられ､全般的な期待利回りの低下につながったものと思われます｡
CBRE短観：東京のｵﾌｨｽﾋﾞﾙ
東京のｵﾌｨｽﾋﾞﾙの｢不動産取引量｣､｢売買取引価格｣､｢NOI｣､｢期待利回り｣､｢金融機関の貸出態度｣および｢投融資取組ｽﾀﾝｽ｣の各項目について尋ねた設問の回答結果（｢CBRE短観｣､DI*2 として集計）では､｢最近（回答時点）｣の状況について､改善を示すﾎﾟｲﾝﾄが前期と比べ全ての項目で上昇し､うち特に｢不動産取引量｣､｢売買取引価格｣､｢期待利回り｣の各項目で大幅に上昇しました｡Aｸﾗｽﾋﾞﾙの｢NOI｣は､今期初めてDIがﾌﾟﾗｽに転じました｡現在と比べた｢1年先｣の状況についても､引き続き多くの投資家が改善を予測する結果となっています｡中でも､｢NOI｣､｢不動産取引量｣は､Aｸﾗｽ､Aｸﾗｽ以外を問わず､1年後の改善を予想する投資家の割合が大幅に増加しています｡ようやく｢NOI｣の改善が､多くの投資家にとって現実感を持って予想できるようになってきたと考えられます｡
CBRE短観：首都圏の大型物流施設
首都圏の大型物流施設の｢不動産取引量｣､｢売買取引価格｣､｢賃料｣､｢空室率｣､｢期待利回り｣､｢金融機関の貸出態度｣および｢投融資取組ｽﾀﾝｽ｣の各項目について尋ねた設問の回答結果（DIとして集計）では､ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ型の｢最近｣の状況について､改善を示すﾎﾟｲﾝﾄが前期と比べ全ての項目で上昇しました｡但し､ｵﾌｨｽと比べその幅は小さく､特に､｢賃料｣と｢空室率｣についてはごくわずかな上昇にとどまっています｡｢1年先｣の状況については､逆にほぼ全ての項目で改善を予想する投資家の割合が低下しています｡これは､比較的大量となることが予想される2013年の新規供給予定を踏まえ､稼働のみならず､賃料の上昇や不動産取引量の増加､売買取引価格の上昇などに関し､歯止めがかかることを予測した結果と考えられます｡
ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ　ﾘｻｰﾁの賀藤浩徳ｼﾆｱﾃﾞｨﾚｸﾀｰは､｢今回の調査結果は､ｱﾍﾞﾉﾐｸｽによる実態経済へのﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞな波及効果が多くの投資家に期待されており､足元でも既にﾏｰｹｯﾄ環境の好転が観察されていることを表しているものと考えられる｡特徴的なのは､東京主要部で｢倉庫｣だけが今期の期待利回りが低下しなかったことと､CBRE短観において､｢ｵﾌｨｽ｣と｢倉庫｣で投資家の改善予想割合が大きく異なったことである｡｢倉庫｣では､ここのところ見られた旺盛な投資状況から､利回りの低下については慎重になっている節がうかがえる｡また､今年後半の比較的高い新規供給量を見据え､賃料や稼働についてもやや慎重になっている傾向がうかがえる｡ただし､それもｵﾌｨｽと比較しての程度問題であり､いずれにせよ改善を予想する投資家の割合がそうでない投資家より多いことに変わりはない｣と分析しています｡
※1 NOI：減価償却前､税引前の純収益｡不動産より得られる総収入から総費用（減価償却費を除く）を控除した額｡※2 DI：価格が上昇すると答えた回答者の割合（%）から､低下すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数｡DIがｾﾞﾛを超えると､価格が上昇すると答えた回答者の方が低下すると答えた回答者より多いことになる｡当DIは､本調査結果の公表項目ではない｡

詳細については以下の添付資料欄より｢ﾌﾟﾚｽﾘﾘｰｽ｣及び｢CBREQuarterlySurvey vol.39 ｣をご覧ください｡

※本文書は貴社の責任と判断で利用いただくものであり､弊社は､貴社又は第三者が本文書に基づいて行われた検討､判断､意思決定及びその結果について法律構成･請求原因の如何を問わず一切の責任を負わないものとします｡