ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ／大阪と愛知の｢倉庫｣期待利回りが､下限値で30bps低下｜物流ﾆｭｰｽ

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■ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ／大阪と愛知の｢倉庫｣期待利回りが､下限値で30bps低下

CBRE不動産投資家調査､東京主要部における期待利回りの低下傾向は継続
大阪と愛知の｢倉庫｣期待利回りが､下限値で30bps低下
2012/08/27

ｼｰﾋﾞｰｱｰﾙｲｰ（日本本社：東京都港区浜松町）は本日､｢CBRE Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment（不動産投資に関するｱﾝｹｰﾄ）｣の最新調査結果の一部を発表しました｡これは､不動産投資家に対して四半期毎に実施しているｱﾝｹｰﾄ調査で､今回は2012年7月に不動産投資に関わる202名を対象に実施し､163名から回答を得て集計したものです｡

【注目動向】

東京主要部の期待利回りは､前期（4月調査時）比で全般的に低下､一部で横ばい
大阪と愛知の｢倉庫（ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ）｣期待利回りが､下限値で30bps低下
CBRE短観（東京の大型ｵﾌｨｽ）では､引き続き1年先の市況改善を予測

概要
今期､東京主要部の各ｾｸﾀｰ（｢ｵﾌｨｽ｣､｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝ｣､｢商業｣､｢ﾎﾃﾙ｣､｢倉庫｣）の期待利回り（NOI※1ﾍﾞｰｽ）は､前期（2012年4月調査時）と比べ､｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝ｣､｢ﾎﾃﾙ｣､｢倉庫｣において10~20bps低下しました｡なかでも､｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝ（ﾌｧﾐﾘｰ）｣は4期続いた横ばいから上限値と下限値がそれぞれ20bps低下､｢倉庫｣の下限値も20bps低下しました｡｢倉庫｣の下限値については､3期連続で調査を開始した2009年1月以降の最低値を更新しています｡｢ｵﾌｨｽ｣は3期連続の横ばいとなり､｢商業｣は上限値が10 bps上昇しました｡地方大都市の｢ｵﾌｨｽ｣の期待利回りは､大阪の上限値が5bps上昇し､名古屋の下限値が10bps低下しました｡

今期の特徴：地方大都市の｢倉庫｣､｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝ｣期待利回りの低下
概ね横ばいに推移していた大阪と愛知の｢倉庫（ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ）｣の下限値が､前期と比べ30bps低下しました｡大阪の｢倉庫（ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ）｣の下限値は6.5%､愛知の｢倉庫（ﾏﾙﾁﾃﾅﾝﾄ）｣の下限値は6.7%となり､それぞれの地域の｢ｵﾌｨｽ｣の期待利回りと比べた差が､＋10~20bpsという水準まで縮まりました｡首都圏での投資案件の獲得状況が厳しいことから､投資家の検討対象が､安定した需給ﾊﾞﾗﾝｽを保持している大阪や愛知へも向いていることが伺えます｡今期､東京主要部の｢賃貸ﾏﾝｼｮﾝ（ﾜﾝﾙｰﾑ､ﾌｧﾐﾘｰ）｣の期待利回りが10~20bps低下しましたが､地方大都市（札幌･仙台･名古屋･大阪･福岡）についても低下の傾向がみられました｡安定した稼働や収益性が､投資家に見直されていることが考えられます｡

CBRE短観：東京の大型ｵﾌｨｽﾋﾞﾙ
東京の大型ｵﾌｨｽの｢不動産取引量｣､｢売買取引価格｣､｢NOI｣､｢期待利回り｣､｢金融機関の貸出態度｣および｢投融資取組ｽﾀﾝｽ｣の各項目について尋ねた設問の回答結果（｢CBRE短観｣､DI*2 として集計）では､｢最近（回答時点）｣の状況について､｢期待利回り｣の改善を示すﾎﾟｲﾝﾄが前期と比べ約15ﾎﾟｲﾝﾄ上昇した他､全ての項目で数ﾎﾟｲﾝﾄ上昇しました｡現在と比べた｢1年先｣の状況についても､引き続きほぼ全ての項目で多くの投資家が改善を予測する結果となりました｡ﾕｰﾛ危機の再燃や円高･株安の状況は続いており､経済の先行き不透明感はあるものの､投資家が足元の不動産市況の改善を評価した上で､今後の更なる改善にも期待感を持っていることがわかります｡

CBRE短観：首都圏の大型物流施設
首都圏の大型物流施設の｢不動産取引量｣､｢売買取引価格｣､｢賃料｣､｢空室率｣､｢期待利回り｣､｢金融機関の貸出態度｣および｢投融資取組ｽﾀﾝｽ｣の各項目について尋ねた設問の回答結果（DIとして集計）では､ﾏﾙﾁならびにｼﾝｸﾞﾙﾃﾅﾝﾄ型において､｢最近（回答時点）｣の｢不動産取引量｣と｢金融機関の貸出態度｣の改善を示すDIが､前期と比べ10~20ﾎﾟｲﾝﾄ上昇しました｡今後､具体的な売買取引が多く見込まれていることや､高稼働を背景とした収益性の安定などを好感した投資家が増えたことが考えられます｡

東京ｵﾌｨｽの｢賃料｣､｢空室率｣､｢不動産価格｣推移
今回は同時に､東京ｴﾘｱにおけるｵﾌｨｽﾏｰｹｯﾄに関する｢賃料｣､｢空室率｣､｢不動産価格｣の今後の見通し（2012年6月末（回答時点）~2014年12月末）に関する調査も行いました｡これは､投資家が今後の｢賃料｣等の動向を2012年6月時点の水準と対比し時系列で予測したもので､予測値は各投資家の予測の平均値となっています｡ｸﾞﾚｰﾄﾞAﾋﾞﾙの｢賃料｣は2012年9月末を底に少しずつ上昇し､2年後の2014年6月末には回答時点の水準から5%上がるという結果に､｢空室率｣は回答時点の10.3%をﾋﾟｰｸに徐々に低下し､2年後の2014年6月末には3ﾎﾟｲﾝﾄ低下の7.3%という結果になりました｡

詳細については以下の添付資料欄より｢ﾌﾟﾚｽﾘﾘｰｽ｣及び｢CBREQuarterlySurvey vol.36 ｣をご覧ください｡

※1NOI：減価償却前､税引前の純収益｡不動産より得られる総収入から総費用（減価償却費を除く）を控除した額｡※2DI：設問項目について､拡大（上昇）を示す回答者の回答割合（％）から､縮小（低下）を示す回答者の回答割合（％）を引いた指数｡DIがｾﾞﾛを超えると､拡大（上昇）と答えた回答者の方が縮小（低下）と答えた回答者より多いことになる｡当DIは､本調査結果の公表項目ではない｡

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