ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ／｢2011年上半期の世界の不動産投資戦略｣の中間ﾚﾎﾟｰﾄを発表､不動産資本市場に警戒感が欠如､慎重な投資判断が必要｜物流ﾆｭｰｽ

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■ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ／｢2011年上半期の世界の不動産投資戦略｣の中間ﾚﾎﾟｰﾄを発表､不動産資本市場に警戒感が欠如､慎重な投資判断が必要

ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ
｢2011年上半期の世界の不動産投資戦略｣の中間ﾚﾎﾟｰﾄを発表
不動産資本市場に警戒感が欠如､慎重な投資判断が必要

世界有数の不動産投資顧問会社であるﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄｲﾝｸ（本社：米国ｲﾘﾉｲ州ｼｶｺﾞ､最高経営責任者：ｼﾞｪﾌ･ｼﾞｪｲｺﾌﾞｿﾝ､以下｢ﾗｻｰﾙ｣）は､2011年不動産投資戦略の中間ﾚﾎﾟｰﾄをこのたび発表しました｡同ﾚﾎﾟｰﾄによると､不動産市場のﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞが脆弱である中で､不動産資本市場が先んじて回復しており､投資機会と投資ﾘｽｸを見極めることが必要です｡

低成長国と高成長国のﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞの違いを考慮せず､不動産資本市場は先行して回復してきました｡不安定なﾖｰﾛｯﾊﾟのｿﾌﾞﾘﾝ債､ｱｼﾞｱ株式､商品市場､米国債と比べて､不動産資本市場はﾘｽｸに対する警戒感が相対的に薄れています｡2011年の後半において一番の懸念材料は､この不動産市場への警戒感の欠如だとﾗｻｰﾙは考えます｡警戒感が薄まったことにより､いくつかの主要な市場においてはｺｱ資産に対する過熱した入札や上場不動産会社による活発な増資が起こっています｡

低成長国では､賃料収入は現在が底か､あるいは底打ちして再び上昇傾向にあるとﾚﾝﾀﾞｰや投資家が考えるのも当然だとﾗｻｰﾙは判断しています｡不動産ｾｸﾀｰや地域にもよりますが､高成長国においても､賃料収入やｷｬｯｼｭﾌﾛｰがこの12ｶ月から24ｶ月の間に急激に上昇しています｡低成長･高成長のいずれの国々においても､資本市場が今後数年の賃料収入の増加を織り込むとﾗｻｰﾙはみています｡

ﾗｻｰﾙのｸﾞﾛｰﾊﾞﾙｽﾄﾗﾃｼﾞｽﾄ､ｼﾞｬｯｸ･ｺﾞｰﾄﾞﾝはﾚﾎﾟｰﾄについて次のように述べています:

｢不動産資本市場における警戒感の欠如が懸念されます｡資金が不動産市場へ短期間で戻ったことは注目すべき点です｡信用ﾊﾞﾌﾞﾙの崩壊後､すばやく債券市場が再浮上したことも驚くべきことです｡投資家にとって資金が潤沢な市場に投資することは難しい事ですが､売却によるｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝや､資本の増強に適した環境ではあります｡さらに､ｺｱに近い資産､ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ､ﾃﾞｨｽﾄﾚｽに関連した投資案件に対しての資金の動きはまだ遅いので､このような投資に価値があると考えています｡

2011年の上半期は､予期しなかった出来事が起きたにもかかわらず､世界の景気回復の動きには大きな影響はありませんでした｡資本市場が不安定な中において､低金利であることは商用不動産市場にとって好材料です｡G7各国では引き続き低金利状態が続くと見込まれます｡不動産投資ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽを左右する最大のﾘｽｸは､投資ﾀｲﾐﾝｸﾞです｡ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞが改善する前に金利が上昇する可能性もあります｡その場合には､国債利回りに応じて､不動産利回りも本来の不動産に対するﾘｽｸﾌﾟﾚﾐｱﾑを保つために上昇することになるでしょう｡長期の賃貸借契約を結び､賃料が低水準で固定されている場合には､物件所有者は賃料を引き上げにくいこともあります｡世界の金利が上昇し､ｲﾝﾌﾚｰｼｮﾝの環境にｼﾌﾄする前の投資戦略は『長期のﾛｰﾝ､短期の賃貸契約､不確実要素を指数化』です｣
＜地域別の展望＞
ｱｼﾞｱ･ﾊﾟｼﾌｨｯｸ

ﾗｻｰﾙが分析している30ｶ国の中で､日本経済は最も打撃を受けているとみています｡しかし､復興努力により､下半期に急激に回復すると期待されます｡物流とｵﾌｨｽｾｸﾀｰのﾃﾅﾝﾄは､電力供給が確保できる地域で､より近代的な物件を求めています｡彼らの移転ﾆｰｽﾞは近代的な物件にとってﾌﾟﾗｽの材料です｡

中国経済はわずかしか鈍化していません｡過熱した東部の不動産市場では､投機的投資を抑制するため政策変更の可能性があります｡内陸部や沿岸部の2番手の都市は引き続き魅力的な市場です｡

豪州の経済は､好調な輸出により活況を呈しています｡特にｼﾄﾞﾆｰとﾒﾙﾎﾞﾙﾝの住宅市場では､好立地での再開発事業が非常に魅力的です｡高い住宅価格､限られた新規供給､開発事業向けﾘｽｸｷｬﾋﾟﾀﾙが少ないｵｰｽﾄﾗﾘｱは､非常に興味深いｾｸﾀｰになっています｡
ﾖｰﾛｯﾊﾟ

ﾄﾞｲﾂ､ﾌﾗﾝｽ､英国､北欧の国々は､金融不安を抱える周囲の欧州各国から影響を受けていません｡ﾎﾟｰﾗﾝﾄﾞも同じく経済が成長しており､不動産市場が急速に成熟してきています｡

ﾄﾞｲﾂでは､不動産投資に関する規制変更により､国内の投資家は様子見の姿勢ですが､強い産業力と輸出力のおかげで不動産市場は堅調という状況にあります｡

ﾌﾗﾝｽもﾄﾞｲﾂと似た状況です｡ﾊﾟﾘの市場には海外から投資資金が集まってきています｡商業施設や物流には比較的良い投資機会があります｡ﾘｰｼﾝｸﾞ､ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ､よく吟味した開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄもよい投資機会です｡

英国はｲﾝﾌﾗ整備（ｸﾛｽﾚｰﾙﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ）関連､ﾛﾝﾄﾞﾝ中心地のｻﾌﾞﾏｰｹｯﾄにおけるｵﾌｨｽの供給不足､そしてｺｱ物件へのﾊﾞﾘｭｰｱｯﾌﾟに関連した案件に投資機会があります｡

完賃物件に対する資金の需要は高いのですが､特に西ﾖｰﾛｯﾊﾟでは､ﾘｰｼﾝｸﾞやﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝによって価値を高める物件への投資が魅力的です｡
米国

5月から6月の間に雇用状況が低迷したにもかからず､米国の不動産ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは現在も回復基調にあります｡沿岸のｵﾌｨｽ市場とﾎﾃﾙｾｸﾀｰも回復の兆しを見せており､特に集合住宅ｾｸﾀｰは堅調な動きを示しています｡

内部成長と移民の増加に頼っていたかつての高成長市場（ｴﾈﾙｷﾞｰﾍﾞﾙﾄ地帯を除く）は､失速した状態が続いています（ﾌｪﾆｯｸｽ､ﾗｽﾍﾞｶﾞｽ､ﾌﾛﾘﾀﾞ中部）｡

ｶﾅﾀﾞの経済は深刻な景気後退を免れ､それに伴い主要な不動産ｾｸﾀｰも大幅な悪化を免れました｡ｶﾙｶﾞﾘｰやｴﾄﾞﾓﾝﾄﾝなどのｴﾈﾙｷﾞｰ産業を主体とした市場は､2008年から2009年の間に痛手を受けましたが､現在は急速に回復しています｡

ﾒｷｼｺの経済は､この6ｶ月間で成長のﾍﾟｰｽが大幅に改善しました｡国境近くの市場においては治安問題が引き続き存在していますが､製造業と観光業は回復しています｡

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ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄについて
ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄは､世界最大の総合不動産ｻｰﾋﾞｽ企業であるｼﾞｮｰﾝｽﾞﾗﾝｸﾞﾗｻｰﾙｸﾞﾙｰﾌﾟ（ﾆｭｰﾖｰｸ証券取引所上場：JLL）傘下にある､世界有数の不動産投資顧問会社です｡世界規模で､私募､公募の不動産投資活動をしており､総運用資産残高は約453億ﾄﾞﾙです｡（2011年3月末現在）｡私募､公募､ﾃﾞｯﾄ､ｴｸｲﾃｨのあらゆる不動産投資活動を世界中の不動産ｷｬﾋﾟﾀﾙﾏｰｹｯﾄ､ｵﾍﾟﾚｰﾃｨﾝｸﾞﾏｰｹｯﾄで展開しています｡主要顧客は､世界の公的年金基金､企業年金基金､保険会社､政府､その他基金（大学基金など）､個人投資家などです｡