ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ／｢2011年の世界の不動産投資戦略｣に関する調査ﾚﾎﾟｰﾄを発表｜物流ﾆｭｰｽ

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■ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ／｢2011年の世界の不動産投資戦略｣に関する調査ﾚﾎﾟｰﾄを発表

ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ
｢2011年の世界の不動産投資戦略｣に関する調査ﾚﾎﾟｰﾄを発表
－地域に成長格差が顕在化､投資先市場毎の戦略の見直しが要－

2011年の不動産市場は､速さの異なる景気回復と急速に変化する資本市場により､投資家にとって舵取りの難しい環境になるでしょう｡ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ（本社：米国ｲﾘﾉｲ州ｼｶｺﾞ､最高経営責任者（CEO）：ｼﾞｪﾌ･ｼﾞｪｲｺﾌﾞｿﾝ､以下｢ﾗｻｰﾙ｣）は､2011年の世界の不動産投資戦略の見通しをまとめた調査ﾚﾎﾟｰﾄ｢不動産投資戦略｣（17回目）をこのほど発表しました｡
2010年の不動産市場を振り返ってみると､いくつか顕著なﾄﾚﾝﾄﾞがみられました｡｢超ｺｱ（主要不動産市場の安定稼動優良物件）｣不動産の価格が急速に回復したこと､欧州､米国､ｱｼﾞｱ太平洋の3つの地域において不動産取引件数が増加したこと､そして､特筆すべきは投資家にとって不動産市場のﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞ（稼働率､賃料､需給など）が改善したことです｡欧州や北米でもやや改善がみられ､豪州､香港､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ､中国では大幅な改善となりました｡
2011年の不動産投資を展望するにあたり､不動産投資家は速さの異なる市場の回復がもたらす試練に立ち向かう準備をする必要があると考えます｡つまり､世界金融危機の余波が続くなか､投資家は､投資する不動産市場に合わせて異なる戦略を取らねばなりません｡例えば､ｱｼﾞｱ太平洋圏では､開発およびﾘｰｼﾝｸﾞが最良の投資機会をもたらし､英国､ﾌﾗﾝｽ､米国市場では､ｺｱ的物件が魅力を増すでしょう｡また､日本､ﾒｷｼｺ､米国､英国およびﾄﾞｲﾂでは､ﾃﾞｨｽﾄﾚｽ案件への投資機会を狙うべきでしょう｡
ﾗｻｰﾙのｸﾞﾛｰﾊﾞﾙｽﾄﾗﾃｼﾞｽﾄ､ｼﾞｬｯｸ･ｺﾞｰﾄﾞﾝはﾚﾎﾟｰﾄについて次のように述べています:
｢今後成熟の余地のある市場に大量に資金が流入することから､高成長の新興国市場では投資ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽが大きく変動するでしょう｡最も成功する可能性が高いのは､急速な都市化と台頭する中流層を狙うｸﾞﾛｰｽ戦略です｡欧州､米国､日本等の低成長市場でも､弱い景気回復とは裏腹に､低金利とﾃﾞｯﾄおよびｴｸｲﾃｨ資金の流入増加から投資ﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽは向上すると見込まれます｣
ﾏｸﾛ経済の信号を正確に受信することは極めて難しく､このことからﾊﾞﾗﾝｽの取れた､規律あるﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ投資ｱﾌﾟﾛｰﾁの重要性が改めて浮き彫りになっています｡
また､ﾚﾎﾟｰﾄの共著者､ﾗｻｰﾙの欧州地域投資戦略･ﾘｻｰﾁ部統括､ﾛﾋﾞﾝ･ｸﾞｯﾄﾞﾁｬｲﾙﾄﾞは以下のようにｺﾒﾝﾄしています｡
｢ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵﾏﾈｼﾞｬｰは､2011年にはﾘｰｼﾝｸﾞ､ﾘﾌｧｲﾅﾝｽ､および物件売却に関して､より積極的な対応を取る用意をしておくべきです｡不動産売買案件数が回復し､増加するにつれて､投資家は数年ぶりに､より積極的な運用を通じてﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵのﾘﾎﾟｼﾞｼｮﾆﾝｸﾞを達成することができるでしょう｣
市場ごとに投資機会は様々ですが､ﾗｻｰﾙは､投資家が検討すべき今年のｸﾞﾛｰﾊﾞﾙな投資ﾃｰﾏを予想してみました：

･銀行から発生する不動産売買案件数は増加し続けるでしょう｡
･ｺｱ不動産の出口戦略の実行がしやすくなります｡
･投資家は､要求ﾘﾀｰﾝを達成するためには､投資対象を世界的な主要都市にある長期賃貸借契　約付きのAｸﾗｽ物件以外にも広げる必要があります｡
･ﾒｻﾞﾆﾝﾃﾞｯﾄは､引き続き希少で割高ですが､そのﾆｰｽﾞは更に高まります｡
2011年､投資家は更なるｻﾌﾟﾗｲｽﾞの発生に備えておくべきであるとﾗｻｰﾙは見ています｡ﾗｻｰﾙでは､次の動向を注視しています：
･世界的な不均衡と国際通貨戦争
･不動産税制
･中国系機関投資家の台頭
･会社ﾚﾍﾞﾙのﾃﾞｨｽﾄﾚｽ案件
･中断した開発ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄの再開－などです｡
当ﾚﾎﾟｰﾄでは､世界で起こりつつある構造的ｼﾌﾄに関するﾗｻｰﾙの見解を示しています｡その一つがｴﾈﾙｷﾞｰ効率性や､建物の環境適合性（ｻｽﾃﾅﾋﾞﾘﾃｨ）です｡これは長年の間に積み上がってきた課題ですが､ﾗｻｰﾙでは､今､この問題を無視することは投資家にとってﾘｽｸがあると考えています｡
ﾗｻｰﾙの北米地域投資戦略･ﾘｻｰﾁ部統括､ﾋﾞﾙ･ﾏｰは以下のように語っています｡
｢今日､不動産投資で成功するには､今だけでなく将来のｷｬｯｼｭﾌﾛｰに影響を及ぼすｴﾈﾙｷﾞｰ効率性､環境適合性などの要因を予想することが大切です｡ﾗｻｰﾙの調査によると､欧州の投資家は､運用会社の選択にあたって､この問題を最重要視していることが判明しました｡一方､米国の年金基金がこの問題を重要視することは稀ですが､今後は運用会社の実績結果が出てくるのに伴い､このような見方も変わっていくでしょう｣

＜地域別の投資展望＞
経済回復が異なる速さで進行する結果､日本､ﾕｰﾛ圏､英国､米国における不動産市場が均衡水準に回復するｽﾋﾟｰﾄﾞは遅く､相当な時間を要するでしょう｡一方､そのすぐ後に続く先進国（特に､ｵｰｽﾄﾗﾘｱ､香港､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ）や最大の新興国である中国､ｲﾝﾄﾞ､ﾌﾞﾗｼﾞﾙでは､より大きなﾃﾅﾝﾄ需要が見られるでしょう｡G7諸国では､低金利により､ﾌﾙ稼働のAｸﾗｽ物件の価格が上昇しています｡
ﾗｻｰﾙのｸﾞﾛｰﾊﾞﾙｽﾄﾗﾃｼﾞｽﾄ､ｼﾞｬｯｸ･ｺﾞｰﾄﾞﾝは以下のように述べています｡
｢｢Low-Low-Low｣ﾚｰﾄ（金利､不動産利回り､賃料成長率）と高い不動産投資ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞの組み合わせが継続する限り､投資家は不動産というｼｸﾘｶﾙな資産ｸﾗｽ（ただし､他の資産との相関性は低い）の保有に対して､適正水準以上のﾘﾀｰﾝを得られるという見方をすることができます｡新興国市場および先進国市場の豪州､香港､ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙでは､投資家は､ﾘｰｼﾝｸﾞ（賃貸活動）と不動産開発を通じて優れた投資利回りを達成することができるでしょう｣

＜欧州＞
ﾗｻｰﾙの欧州地域投資戦略･ﾘｻｰﾁ部ｼﾆｱｽﾄﾗﾃｼﾞｽﾄ､ｱﾘｽﾃｱ･ｼｰﾄﾝは以下のように述べています｡
｢欧州の経済見通しは引き続き市場によりまちまちですが､ｷﾞﾘｼｬの支払い能力への懸念については過度であったことが明らかになってきました｡しかしながら､ｷﾞﾘｼｬ､ｱｲﾙﾗﾝﾄﾞ､ﾎﾟﾙﾄｶﾞﾙ､ｽﾍﾟｲﾝ財政の脆弱さは､今後もﾕｰﾛ圏が現在の体制のまま存続できるかどうかの懸念を煽る材料となるでしょう｡単一通貨を目指した当初の意図にもかかわらず､欧州は現在も同質的な地域にはなっていません｡この多様性は投資家にとっての投資機会にはなりますが､経済が停滞していることから､簡単に儲かる投資対象はほとんど見つからないでしょう｡最大の難問は､意図しない､または管理できないﾘｽｸを取らずに､低成長環境で投資を実行することです｣
今後2､3年の間､欧州のｺｱ不動産投資家は､経済および不動産市場の成長がほとんど期待できないため､安定収益物件を主なﾀｰｹﾞｯﾄとすべきです｡ﾘｽｸがﾌﾟﾗｲｼﾝｸﾞに十分織り込まれるまで安定収益のない資産は避けるべきで､ﾗｻｰﾙでは2011年に少しずつ不動産価格の評価にﾘｽｸが織り込まれるものと見ています｡最良の投資機会は､英国､ﾌﾗﾝｽ､ﾄﾞｲﾂの3大市場にあります｡これらの国は､欧州で最も成熟した､透明性と流動性の高い不動産市場であり､良好かつ信頼できる投資環境を提供しています｡また､ﾎﾟｰﾗﾝﾄﾞは､力強い経済成長と大規模な国内市場を持つ魅力的な投資対象ですが､他の中央､東ﾖｰﾛｯﾊﾟの国への投資には慎重になるべきでしょう｡市場環境次第では､全ての不動産ｾｸﾀｰが投資対象として検討可能ですが､ﾗｻｰﾙは､長期的な成長と安定収益が期待できる小売商業施設ｾｸﾀｰのｵｰﾊﾞｰｳｪｲﾄを推奨します｡
欧州主要市場の中では､以下を主な投資ﾀｰｹﾞｯﾄとして推奨いたします:
英国: 小売商業施設およびﾛﾝﾄﾞﾝ中心部のｵﾌｨｽ｡ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵにおいては､英国南東部以外の地域についてはｱﾝﾀﾞｰｳｪｲﾄとすべき（特にｵﾌｨｽ）
ﾌﾗﾝｽ:ｵﾌｨｽ､小売商業施設､物流施設
ﾄﾞｲﾂ:小売商業施設､物流施設
高ﾘﾀｰﾝを追求する投資家は､銀行による不動産ｴｸｽﾎﾟｰｼﾞｬｰ縮小の動きをﾀｰｹﾞｯﾄとすべきでしょう｡欧州全体で､推定1,150億ﾕｰﾛのﾃﾞｯﾄ資金ｷﾞｬｯﾌﾟが存在するため､最終的には大量の在庫物件が処分されるものと予想されます｡これらの物件の大部分は英国とｽﾍﾟｲﾝにあり､続いてﾄﾞｲﾂとﾌﾗﾝｽに多くなっています｡LTV65%を超えるﾃﾞｯﾄはほとんど調達できない現在の状況下で最も妙味のある投資戦略は､おそらくﾒｻﾞﾆﾝﾌｧｲﾅﾝｽの提供でしょう｡このようなﾒｻﾞﾆﾝﾌｧｲﾅﾝｽ投資によって､質の高い不動産を裏付けとした魅力的な投資利回りを獲得することが可能となります｡
ただし､今後12ヶ月間でﾃﾅﾝﾄ需要が伸びるため､ﾃﾞｯﾄ投資の機会は時間的に限られてくるでしょう｡2011年後半に賃貸市場が改善するのに伴い､投資家は､ｺｱ物件を求める投資資金同士の競合を避けるために､ﾘｽｸ許容度を上げ始めるべきでしょう｡ﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞの弱さからこれを実行することは引き続き容易ではありませんが､過去2年間に比べて状況は改善しつつあります｡

＜北米＞
ﾗｻｰﾙの米国地域投資戦略･ﾘｻｰﾁ部統括､ｳｨﾘｱﾑ･ﾏｰは以下のように述べています｡
｢2011年の米国市場は､雇用の伸びが加速し､空室率が低下するでしょう｡また､ﾃﾞｯﾄやｴｸｲﾃｨ資金が安定的に流入する見込みです｡米国では､投資家のﾘｽｸ許容度が再び高まり､ﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞとｵﾎﾟﾁｭﾆﾃｨ投資が活発化するでしょう｡また､ｺｱ不動産投資は､債券投資と比較して利回りが相対的に魅力的であることから､最も改善の兆候がみられます｡加えて､ﾃﾞｯﾄとｴｸｲﾃｨ調達が容易になることから､2011年末までに､取引高も1500-2000億ﾄﾞﾙの通常水準まで戻るものと予想されます｣
2011年の北米における最も魅力的なｺｱ投資機会は､ﾃｸﾉﾛｼﾞｰ､ﾍﾙｽｹｱ､娯楽などの､全国平均を上回る経済ｾｸﾀｰの恩恵を受ける投資または蓄積した潜在的賃貸需要を活用することができる投資案件となるでしょう｡
米国で最も高ﾘﾀｰﾝが期待できる投資機会は､最近（特に2005 - 2007年）まで過度なﾚﾊﾞﾚｯｼﾞがかけられていた不動産投資案件になるでしょう｡現在までのところ､魅力的な投資機会となったﾃﾞｨｽﾄﾚｽ案件は､（債権､物件のいずれも）ほとんどありませんでした｡2011年には､銀行とｽﾍﾟｼｬﾙｻｰﾋﾞｻｰが､これ以上処分を遅らせた場合には経済成長が遅れるﾘｽｸや金利上昇ﾘｽｸに直面する可能性があることを認識し､この状況は変化するものと予想されます｡
米国のｵﾌｨｽ投資家にとって､ｵﾌｨｽｾｸﾀｰの最も安全なｺｱ物件投資機会は引き続きﾆｭｰﾖｰｸ市､ﾜｼﾝﾄﾝDC､ﾎﾞｽﾄﾝといった大規模で流動性の高い市場が中心となりますが､過去数年間に亘って投資に二の足を踏んでいた､知的産業の集約した二次的市場（例：ﾐﾈｱﾎﾟﾘｽ､ﾎﾟｰﾄﾗﾝﾄﾞ､ﾃﾞﾝﾊﾞｰ､ﾌｨﾗﾃﾞﾙﾌｨｱ等）の最良の物件に投資することで､より高いﾘﾀｰﾝを得ることができるはずです｡
北米全体では､産業用不動産ｺｱ投資の最も魅力的な機会は､全国的な流通ﾊﾌﾞ（ﾛｻﾝｾﾞﾙｽ､ﾄﾛﾝﾄ､ｼｶｺﾞなど）に存在します｡平均を上回るﾘﾀｰﾝが期待できる案件は､ｼｱﾄﾙ､ﾋｭｰｽﾄﾝ､ﾊﾞﾝｸｰﾊﾞｰのような二次的港湾都市にある可能性が高いでしょう｡ﾒｷｼｺでは､国内需要と製造業の拡大が見込まれる中央ﾒｷｼｺやﾓﾝﾄﾚｰで､産業用不動産のﾋﾞﾙﾄ･ﾄｩ･ｽｰﾂ型開発から魅力的な投資ﾘﾀｰﾝが期待できるでしょう｡
ｺｱ賃貸ﾏﾝｼｮﾝのﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは､新規供給が限定的な沿岸部市場で堅調ですが､価格が非常に割高なため､財務ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞの低いｺｱ投資家には不利となる可能性があります｡それでもなお､賃貸ﾏﾝｼｮﾝの長期的なﾌｧﾝﾀﾞﾒﾝﾀﾙｽﾞは底堅いため､投資家は､この不動産ｾｸﾀｰについて少なくともﾏｰｹｯﾄｳｪｲﾄを維持すべきでしょう｡賃貸ﾏﾝｼｮﾝは2011年の開発ﾘﾀｰﾝに妙味が期待できる唯一の不動産ｾｸﾀｰです｡
消費支出の見通しが弱含みであるにもかかわらず､小売商業施設ｾｸﾀｰでの魅力的な投資機会は北米3ｶ国のいずれにも存在します｡米国とｶﾅﾀﾞでは､ﾃﾅﾝﾄが消費支出低迷の影響を受けにくい日用品を中心としたｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰであるため､安定的な運用とｲﾝｶﾑが期待できるでしょう｡ﾒｷｼｺでは､中流層の増加と近代的なｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ不足を背景に､食料品ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰのﾋﾞﾙﾄ･ﾄｩ･ｽｰﾂ型開発が高い投資ﾘﾀｰﾝを期待できる戦略となります｡

＜ｱｼﾞｱ太平洋圏＞
ﾗｻｰﾙのｱｼﾞｱ太平洋地域投資戦略･ﾘｻｰﾁ部統括､ｹﾈｽ･ﾂﾞｧﾝは以下のように述べています｡
｢ｱｼﾞｱ太平洋圏は､不動産証券投資と不動産直接投資の両方において､2011年も引き続き幅広い投資機会を提供するでしょう｡域内の大手産業用不動産ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰと中国のﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰの多くがIPOを行うことにより､上場ｾｸﾀｰで投資可能なﾕﾆﾊﾞｰｽの拡大が見込まれます｡日本では物件価格の下落によって資本構成に大きなｷﾞｬｯﾌﾟが発生しているため､不動産ﾃﾞｯﾄ投資の機会が増大すると予想されます｡開発向けﾌｧｲﾅﾝｽの不足から､実績があり､銀行と親密な関係を維持する運用会社には投資機会が増大するでしょう｡この地域内には､割安､回復､および成長市場が混在しており､ｺｱとｵﾎﾟﾁｭﾆﾃｨ投資家に多様な投資領域を提供しています｣
ｱｼﾞｱ太平洋圏における2011年の最良の投資機会は､以下の通りです：
日本:推奨戦略としては､優良な商用不動産を割安な価格かつﾃﾞｯﾄ調達ｺｽﾄに通常より高いｽﾌﾟﾚｯﾄﾞをのせた利回りで購入､近代的な物流施設の開発物件､郊外型小売商業施設（消費者の嗜好がｺｽﾄﾊﾟﾌｫｰﾏﾝｽの高い小売ｱｳﾄﾚｯﾄにｼﾌﾄしているため）への投資などが挙げられます｡
香港とｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ:ｵﾌｨｽｾｸﾀｰの力強い循環的回復により賃料が割安である間に需要が回復しているため､既存のｵﾌｨｽ物件はその恩恵を受けられます｡既存ｵﾌｨｽや小売商業物件のﾘﾎﾟｼﾞｼｮﾆﾝｸﾞとﾊﾞﾘｭｰｱｯﾄﾞ投資により､魅力的なﾘｽｸ調整後ﾘﾀｰﾝが得らます｡
ｵｰｽﾄﾗﾘｱとｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ：ｵｰｽﾄﾗﾘｱ（新規供給が限定的な都市）とｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙのﾎﾃﾙは､営業収益が急速に改善しているため魅力的です｡
中国:最良の投資機会は､中国の準大都市の住宅用不動産開発への選別的投資です｡そのためには､実績のあるﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰが開発する高品質ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄをﾀｰｹﾞｯﾄとして行うべきです｡中国国内のｺｱ投資家は､大都市や発展が進む準大都市において長期的な需要が好調であると同時に流動性も増大しつつあることから､これらの都市の高品質のｵﾌｨｽと小売商業物件への選別的投資を検討すべきでしょう｡
日本とｵｰｽﾄﾗﾘｱ:日本とｵｰｽﾄﾗﾘｱのCMBS市場や銀行ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵにおいて資金ｷﾞｬｯﾌﾟが増大するものと予想されるため､これらに対する救済的投資とﾌﾞﾘｯｼﾞﾌｧｲﾅﾝｽが有望です｡

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ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄについて
ﾗｻｰﾙｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄは､世界最大の総合不動産ｻｰﾋﾞｽ企業であるｼﾞｮｰﾝｽﾞﾗﾝｸﾞﾗｻｰﾙｸﾞﾙｰﾌﾟ（ﾆｭｰﾖｰｸ証券取引所上場：JLL）傘下にある､世界有数の不動産投資顧問会社です｡世界規模で､私募､公募の不動産投資活動をしており､総運用資産残高は約450億ﾄﾞﾙです（2010年12月末現在）｡私募､公募､ﾃﾞｯﾄ､ｴｸｲﾃｨのあらゆる不動産投資活動を世界中の不動産ｷｬﾋﾟﾀﾙﾏｰｹｯﾄ､ｵﾍﾟﾚｰﾃｨﾝｸﾞﾏｰｹｯﾄで展開しています｡主要顧客は､世界の公的年金基金､企業年金基金､保険会社､政府､その他基金（大学基金など）､個人投資家などです｡