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CBRE/日本の投資市場動向(2017年第2四半期)を発表

CBREが日本の投資市場動向(2017年第2四半期)を発表

2017年Q2投資額は4,470億円、対前年同期比25%減少

海外投資家による大型取引が上位を占める

2017年8月16日、東京 - CBRE(日本本社:東京都千代田区丸の内)は本日、2017年第2四半期(Q2)の投資市場動向(Japan Investment MarketView)及び第56回「不動産投資に関するアンケート」(CBRE Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment)の最新調査結果を発表しました(調査概要は7ページに記載)。

【注目動向】

  • 2017年Q2の事業用不動産投資額は4,470億円、対前年同期比25%減少。J-REITによる投資額減少が主因
  • 海外投資家による大型取引が規模別で上位3件を占めた。
  • 投資家調査による東京の期待利回りは、ホテルを除く全アセットタイプで最低値を更新、商業施設がオフィスを下回るのは2009年の調査開始以来初めて
  • CBRE短観DI (東京):Aクラスオフィスは「NOI」が悪化、収益改善余地はより限定的に。物流施設(マルチテナント型)は「空室率」、「不動産取引量」、「売買取引価格」で改善。
  • データセンターの期待利回り(NOI)を調査開始。投資市場は黎明期も、投資家の約2割がデータセンターにすでに投資をしているか、もしくは投資を検討中と回答

 投資市場

今期(Q2)の事業用不動産の投資額(10億円以上の取引)は対前年同期比25%減の4,470億円。調査を開始した2005年以降のQ2投資額としては2011年と2012年に次いで低い水準です。投資主体別では、いずれも投資額は前年同期を下回りました。もっとも大きく減少したのはJ-REITで同-41%の1,320億円。J-REITの株価(投資口価格)が軟調に推移したことが主因とみられます。その他の投資家による取引額は、J-REIT以外の国内投資家は同12%減の2,170億円、海外投資家が同24%減の980億円でした。

前期に続き、今期も海外投資家による大型取引が散見されました。規模別の上位3案件は、いずれも海外投資家による取得案件でした。アセットタイプ別でもっとも大きく増加したのは住宅で、投資額は前年同期の約2倍の770億円。海外投資家による大型ポートフォリオの取引が主因です。もっとも投資額が大きいアセットタイプは引き続きオフィスで、投資額は全体の37%を占める1,670億円。海外投資家が売り手あるいは買い手として関わった100億円以上の取引が東品川で複数みられました。

地方都市への分散投資が続いています。大阪・名古屋を含む地方都市への投資額は1,330億円。前年同期に比べて14%減少したものの、全体に占める比率は34%で、前年同期(28%)、2016年通年(31%)のいずれも上回りました。

期待利回り

CBREが四半期ごとに実施している不動産投資家調査(2017年7月時点)によれば、東京の期待利回り(NOI* ベース)の平均値* は6アセットタイプ中ホテル以外のアセットタイプで低下し、調査開始以来*の最低値を更新しました。前期にオフィス(大手町)と並んだ商業施設(銀座中央通り)は対前期比-10bpsの3.50%となり、オフィス(大手町)の3.55%(同-5bps)を下回りました。地方都市のオフィス期待利回りも低下傾向が続いています。調査対象の主要都市全てで期待利回りは低下し、大阪(5.08%)、札幌(5.60%)、仙台(5.65%)で2003年の調査開始以来の最低値を更新しました。

近年、IoTが注目されるなかで、相対的に高い利回りを確保でき、今後、さらなる需要の拡大が期待されているデータセンターに対する投資家の関心が高まっています。CBREでは、今期から投資家調査の対象アセットにデータセンターを含めることとしました。当調査によると、回答者の18%がデータセンターにすでに投資をしているか、もしくは投資を検討中と回答しています。また、11%が今後3年間に投資を増やす、もしくは新たに投資を開始すると回答しています。一方、期待利回り(NOIベース)は東京近郊エリアで5.50%から6.00%となり、他のアセットタイプより100~230bps高い水準となっています。

現在のデータセンターは運営事業者が不動産を所有することが主流であるため、投資家による投資事例は多くありません。しかしながら、より高機能なデータセンターが求められていることのほか、建築費の高騰もあり、今後はデータセンターにおいても保有と運営の分離が進むことが考えられます。

CBREではデータセンターを対象としたサービス(鑑定・コンサルティング、プロジェクトマネジメント、ファシリティマネジメント等)をグローバルで展開しています。今後も市場の透明性向上、規模拡大に貢献してまいります。

*調査開始年はアセットタイプ別に異なります。2003年:オフィス、賃貸マンション、2009年:商業施設、ホテル、物流施設。

CBRE短観

「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI」(物流施設は「賃料」と「空室率」)、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」の各項目に関して尋ねた回答結果(DI* として集計)は、オフィス(Aクラスビル)では「3カ月前と比べた最近(回答時点)」が、「不動産取引量」を除く全ての項目で悪化しました。ただし、いずれも「3カ月前と変わらない」の回答率が増加したことが理由です。なかでも、「3カ月前より増加した」の回答率がもっとも大きく減少したのは「NOI」で、前期から7ポイント減少の37%となりました。資金調達環境は引き続き良好で、投資家の投資意欲も高いものの、収益の更なる増加を実感している投資家は少なくなりつつあるようです。一方、物流施設(マルチテナント型)では、前期から投資家心理に大きな変化は見られません。「6カ月前と比べた最近(回答時点)」のDIは、7項目のうち3項目(「空室率」、「不動産取引量」、「売買取引価格」)で改善、「賃料」は横ばい、「期待利回り」など残りの3項目は悪化しました。ただし、いずれも回答率の変動は小さく、また、「6カ月前と変わらない」の回答率が増えたこが変動要因です。引き続き資金調達環境は良好、価格も上昇傾向にあるとみられています。

「最近(回答時点)と比べた半年先」の見通しについては、両アセットタイプですべての項目が悪化しました。「売買取引価格」、「金融機関の貸出態度」、「期待利回り」が悪化した項目の上位を占めています。ただしいずれも、「最近(回答時点)と変わらない」の回答率が増加したことが主因です。

売買市場の解説詳細は、8月16日発刊の「ジャパンインベストメントマーケットビュー Q2 2017」でご覧いただけます。http://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/MarketViews.aspx

*1 NOI:減価償却前、税引前の純収益。不動産より得られる総収入から総費用(減価償却費を除く)を控除した額
*2 平均値:下限値(中央値)と上限値(中央値)の平均 
*3 DI(= Diffusion Index):改善すると答えた回答者の割合(%)から、悪化すると答えた回答者の割合(%)を引いた指数

 
 
 
 
 
 
不動産投資家調査:本調査では公表項目以外にも多くの項目を調査しており、回答者にのみ全ての調査結果をご提供しています。詳細は、下記調査項目表をご参照下さい。
 
 

※ 1 NOI利回り・NCF利回り・IRRについて
中央値・平均値・最大値・最小値・標準偏差、それぞれの下限・上限値 
*設問によっては、回答者属性別の集計あり。

※ 2 「トピック設問」について
東京・大阪エリアのオフィスマーケットおよびインダストリアルマーケットにおける今後の賃料、不動産価格、空室率の推移について、2019年までの見通しを質問。

CBRE QUARTERLY SURVEY調査の概要について

  1. 調査目的
    期待利回り水準等の把握に資する参考データの収集・分析のため
  2. 調査方法及び調査期間
    メールにより送付
    2017年6月20日~2017年7月7日(ただし、締め切り後に到着した回答についても集計対象とした)
  3. 調査対象及び回収率
    ・ 対象者数:222名(社数:202社)
    ・ 回答者数:152名(社数:149社)
    ・ 回収率:68.5%(社数回収率73.8%)
  4. ご回答者の属性
    アレンジャー、レンダー(シニアを主とする)、レンダー(メザニンを主とする)、デベロッパー・不動産賃貸、アセットマネージャー(J-REITを主とする)、アセットマネージャー(J-REIT以外を主とする)、エクイティ投資家、その他
  5. 調査結果の公表について
    本レポートでは、調査実施項目のうち一部の結果のみ公表

詳しくは、日本国内ホームページhttp://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/CBRE-Quarterly-Survey.aspx から公表レポートをご覧ください。

PDFダウンロード

プレスリリース
2017年第2四半期(Q2)の投資市場動向(Japan Investment MarketView) 
第56回「不動産投資に関するアンケート」(CBRE Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment)​

CBRE について

CBREグループ(NYSE:CBG)は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービスおよび投資顧問会社です(2016年の売上ベース)。全世界で75,000 人を超える従業員、約450 カ所以上の拠点(系列会社および提携先は除く)を有し、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、戦略的コンサルティングを主要業務としています。詳細につきましては日本国内ホームページ www.cbre.co.jp  をご覧ください。

Twitterアカウント: @cbrejapanをご参照ください。

※免責事項:本文書は貴社の責任と判断で利用いただくものであり、弊社は、貴社又は第三者が本文書に基づいて行われた検討、判断、意思決定及びその結果について法律構成・請求原因の如何を問わず一切の責任を負わないものとします。​


2017年8月18日

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