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日本レップ／物流不動産にかかわる２つの大型私募ファンドを組成
物流不動産にかかわる２つの大型私募ファンドの組成に関するお知らせ
当社は、このたび当社の100％子会社であるジェイ・レップ・ファンド・マネジメント株式会社が運営するJ-REPロジスティクス・ホールセール・ファンドの組成を行いましたのでお知らせいたします。また併せて、マッコーリー・グループとグッドマン・グループ（両グループは共同で当社の親会社であり、当社は昨年、両グループと業務資本提携契約を締結いたしました。）が、両グループの合弁会社が運営するマッコーリー・グッドマン・ジャパン・ロジスティクス・ファンドFCP-FISを組成しましたことをお知らせします。両私募ファンド（以下、「本ファンド」と言います。）とも、当社が国内にて確保する全ての投資機会に対する優先交渉権を有しています。
本ファンドは当初、総額667億円、計15物件から成るポートフォリオに投資します。投資家は、本ファンドへ投資することで、プロパティー・マネジメント、開発マネジメント及びアセット・マネジメントを含む当社の物流施設に関する総合サービスを享受出来ることになります。
記
1. 本件の背景
昨今の金融危機は、世界レベルでの金融市場の混乱を引き起こし、さらに世界的な信用収縮が業界と世界経済を広く直撃し、不動産業界にまれに見る深刻な影響を及ぼしております。
金融システムに対する現在の懸念にもかかわらず、当社は、国内の物流不動産市場については、需給面からも成長余力は大いにあるものと認識しております。まず需要面では、テナント企業の側において業務の効率化/コスト削減を目的とした物流拠点の集約の流れが加速し、また環境面への配慮が求められる中、全国的に高機能かつ大型の物流施設へのニーズが継続的に存在しております。3PL 事業者各社は依然として業容拡大を見せており、国内のメーカーは、本業に注力し効率化によるコスト削減を行なうために、配送・流通機能を3PL 事業者へ委託するケースが徐々に増える傾向にあります。
他方、供給面では旧来型物流施設が過剰化する一方で、テナント側の最新のニーズを満たす物流施設は不足している状態にあるといえます。
かかる厳しい環境下にもかかわらず、長年にわたり物流不動産に特化した仲介事業及びファンドマネジメント事業に携わってまいりました当社グループは、更なる外部投資家との関係強化を図っております。当社は、しっかりとしたテナントを有し着実な成長が見込める良質で近代的な物流不動産の取得、開発及び管理を通じてビジネスを拡大させるという戦略を推進いたしております。
本ファンドを設立することで、当社グループは今後、上記の通り需給面から大いに成長余力のある物流不動産市場において、機動的な新規物件の取得・開発が可能となります。
2．本ファンドの特長
(1) 本ファンドは、優良かつ安定した稼動中の物流施設への投資に加えて、開発前及び開発中の物件への投資も行います。当社は、より魅力的なリターンを投資家の皆様へ提供すべく、テナントの誘致を含めた開発プロセスを管理し、竣工後の物件管理も行ないます。更に、当社は、本ファンドの投資対象となる資産の管理運営に当たって、これまで蓄積してきた当社の物流不動産についての知識及び強固なサービス基盤を充分に活用していきます。
(2) 本ファンドは、当社グループが既に保有するあるいは新規で購入する物件に対する優先交渉権を持ちます。さらに、本ファンドは、当社グループがバランスシート上での開発案件に継続的に取組んでいく中で、本ファンドへサービスを提供しその資産を管理運営していくことは今後の当社グループの成長戦略の鍵となります。
3．本ファンド組成にかかわるメリット
(1) 本ファンドは、利益獲得のチャンスが得られた時に必要な額だけ調達するキャピタルコール方式を採用していることから、当社が確保する投資機会に対して、より効率的かつ機動性の高いエクイティ調達を可能にします。
(2) 当社グループのAUM（運用資産残高）は、資本を迅速かつ効率的に回転させることによりその伸びが加速されます。
(3) 本ファンドの拡大は、当社のフィー収入の増大をもたらし、また併せて当社グループが提供する物件サービス、開発管理、資産管理及びファンド運用管理力についてその有効活用が可能になります。
(4) さらに当社は、本ファンドに対して自らも共同投資を行うことにより、国内物流市場における
潜在的なアップサイドトレンドから利益を享受することが可能となります。
4．本ファンドの概要
(1) ファンド名称
・J-REP ロジスティクス・ホールセール・ファンド
・マッコーリー・グッドマン・ジャパン・ロジスティクス・ファンド
(2) 投資スキーム
本ファンドは今後、資産運用ビークルである「資産の流動化に関する法律」に基づき組成された特定目的会社に対して出資することが期待されます。本ファンドには、国内外の機関投資家が投資します。
(3) 投資総額（総コミットメント額）
①本ファンドの目標エクイティー調達金額（当社の出資額をも含めて）は以下の通りです。
・J-REP ロジスティクス・ホールセール・ファンド 100 億円
・マッコーリー・グッドマン・ジャパン・ロジスティクス・ファンドFCP-F 300 億円
②外部投資家による初回クローズ時のエクイティー・コミットメントの総額は61.5 億円で、現在、その他多数の投資家が投資を行なうかどうかを見極めるべくデュー・デリジェンスを行なっています。当社は、本ファンド資産に対する「コーナー・ストーン持分比率」を15％を下回らない数値、または、本ファンドへの総エクイティー・コミットメントの内、150 億円を維持することで本ファンドと共同歩調を取っていきます。
③本ファンドは、外部資金を利用することで1,000 億円の投資力を有しています。
(4) 当初のポートフォリオ
①本ファンドは当初、日本の主要な物流市場に所在する当社の15 の物流不動産に対して独自に算定した価格をベースに出資します。同ポートフォリオのテナントには、日本各地の主要な戦略的地域に所在し信用力の高い国内物流業者及び3PL 業者等が含まれています。同ポートフォリオは、残存賃貸借期間が加重平均で10 年以上となっており、また建物の築年数の平均は約１年となっております。
②同ポートフォリオの取得資金の一部は、日本政策投資銀行をアレンジャーとしたシンジケーションを実施し、期間4 年、総額450 億円の融資枠により調達されました。同シンジケート・ローンのメンバー行には、日本政策投資銀行の他に東京三菱UFJ 銀行、みずほ銀行、三菱UFJ リース及び三菱UFJ 信託銀行が含まれます。
③当社の当初ポートフォリオの中の持分比率は、今後投資家からの資金調達が更に進んでいく中で低下していきます。当社は、本ファンド資産に対する15％を下回らない水準での「コーナー・ストーン持分比率」を維持していく考えです。
5．今後の戦略及び展開
今後当社グループは、本ファンドを通じて、国内外の機関投資家に対して物流不動産に対する投資機会を提供してまいります。また、今後、安定した収入を期待できる収益物件のみならず、開発物件に対する投資も推進してまいります。今後更なる資金調達を行なっていくために、当社グループは、国内機関投資家とのネットワーク及び海外機関投資家との関係の双方を活用していく所存です。
また、斯かる展開の中、当社グループは外部の投資家に対して投資機会を提供するだけではなく、本ファンドの投資対象となる物件を開発・安定化することによりフィー収入を確保してまいります。
以上
2008年11月21日
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